Mad palace

지난 5년전에 2020년 서울 집값은 어떻게 될까? 에 대한 글을 작성했는데 이 시기에는 코로나로 인한 주식 폭락이 

겹쳐있던 시기이고 집값도 나름 주춤 했을때였지만 5년이 지난 현재는 집값이 우상향한 상태이다. 당시에 여러가지

단기 분석등을 해봤지만 역시 인간의 욕망이 경제를 움직이기 때문에 내 예측은 그닥 맞지 않게됐다. 경제 전문가도

아니지만 이렇게 집값을 자주 예측해 보는건 나름 재미있기도 하고 몇년간의 특정 아파트 단지나 동의 시세분석등을

점쳐보고 나름의 이유를 찾다보면 이런 무형의 데이터가 머리에 들어있을때 대강 아무 단지나 봐도 기술적으로 엑셀

같은 자료를 쫙펼쳐놓고 일일히 보지 않아도 대강 아 이집은 이런 이유로 좀 더 오르겠구나 아니면 떨어지겠구나가

열에 다섯 여섯정도는 맞는것 같다. 그래서 이번에도 틀릴수는 있겠지만 나름대로 점을 쳐보려 한다. 현재 거시경제는 

굉장히 혼조하다. 미국과 이란의 전쟁 그에 따른 유가 상승 또 그에따른 인플레이션 압박등으로 화폐가치가 떨어져

가는 소리가 들려오는것 같다. 향후 단기간에 전쟁이 끝난다고 해도 당해 몇분기 동안은 인플레이션 압박으로 

경제성장이 둔화 될것으로 생각된다. 그렇다고 한국의 아파트들이 거시경제의 영향을 어느정도 받긴 하지만 그것보단

미시경제에 의해 집값이 많이 좌우 되는데 최근의 매동을 보면 재밌는것이 한눈에 봐도 다주택자 매물이 늘기는 많이

늘었다. 예를들면 저층, 중층등의 세낀 매물들이 기존보다 많이 늘어났고 정상입주 매물보다 가격을 낮춰서 내놓은 매물이

많은데 정부에서는 이걸 집값이 떨어진걸로 생각할지 모르겠다. 실제로 이런 매물이 거래가 되긴 하지만 5월 다주택자 양도세 

중과 유예가 종료되고나면 이런 매물들은 모두 사라질것으로 보이고 아마 많은 사람들이 증여나 버티기를 선택할것 같다.

늘 어떤 정부에서 어떤 엄포를 놓아도 다주택자 입장에서는 퇴로를 주지 않는 느낌을 많이 받았을텐데 문재인 정부에서의 정책

실패로 결과적으로 버티니 참을만 하더라라는 인식이 강하게 박혀있다 보니 아마 이재명 정부에서도 먹을만치 먹었으면

팔수있을때 조금 싸게 내놓고 팔되 못팔면 그냥 버티자로 가게 될 확률이 높아보인다 그러면 5월 이후에는 정부에선 그간 자화자찬

하던 집값의 하락세가 다시 실종되는것을 보게 될것이고 오히려 가격이 다시 뛰는 현상을 보게 될것 같다.

이러면 이미 어느정도 예고했듯 정부에서는 보유세를 강화하게 될텐데 이 보유세를 1가구 1주택자에게도 강화하면 문재인 시즌2가 

될것으로 생각되며 강한 조세저항이 예상된다. 내 생각에는 정말로 이재명 대통령이 5월 이후에 저렴한 매물이 다시 없어지는걸

봐서 보유세 증가 정책을 시행하려면 좀 더 촘촘하게 다주택자 보유세 중과를 하는게 나을 수 있다고 생각든다. 마치 양도세 중과를 

하듯 보유 주택의 갯수와 액수에 맞춰 보유세를 중과 하면 결국 세금을 내고 팔던 버티기를 해도 이익이 남지 않는다느 인식이 

생길것이고 주택의 갯수로만 보는것이 아니라 보유 갯수의 가액에 대한 차등을 두는것이라 조세 저항도 크지 않을것으로 생각들고

대통령 또한 가지는 건 문제가 없다 가진만큼 세금을 내라라고 엄포를 해둔 상태이니 정책 일관성도 있다. 결국 이익이 생각보다

없으면 기존 다주택자의 매물이 시장에 나오고 이것이 기존 주택의 공급으로 이어질 것이다. 언젠가 유튜브에서 어떤 유명 전문가가

기존 주택의 매물의 공급은 공급이 아니냐고 하는 말들을 하는걸 봤는데 개인적으로 매우 동의한다. 신규 공급을 이 좁은 땅에서

계속 할수 없을것이고 용적률을 완화해서 많이 공급한다고 치면 앞으로 40년 후에는 또 어떻게 할것인가? 제2의 홍콩과 같은

도시를 만들작정이 아니라면 신규공급만 부르짖는건 잘못된 언사인 것 같다. 또 그렇게 신규 공급된 비싼 아파트들은 결국 이미

자금력을 갖춘 기존의 다주택자나 신규로 다주택자가 되려는 투자자에게 상당량이 흘러가게 되는 악순환이 반복될것이다.

그래서 개인적으로는 주택 매입 총량 상한제를 두는것도 어떨까 싶다. 자유경제 사회에서 이득을 보되 필수재인 주택에 한정하여

금액이나 지역에 따라서 1가구당 가질수있는 주택의 수를 제한하면 이익의 총량이 제한되니 인간의 욕망에 따라 더큰 기대수익을

볼수있는 상품으로도 눈을 돌릴 수 있게될테니 요즘 5천 P를 넘겼다고는 하지만 반도체 위주의 한국 주식시장 활성화에도 기여될

수 있지 않을까 싶다 또한 정책적으로 막힌 수요감소에 따라 현재의 1군 건설사들이 짓는 아파트의 분양가나 기존 주택의 가격도

떨어지게 될것이라고 생각하는 것이다

주식으로 치면 일종의 약한 서킷브레이크를 발동하는 셈이 될 수 있지 않을까 싶다. 또한 전세를 끼고 집을 매입하는 형태에서도

일정 갯수의 물건만 살수 있게 됨으로 갭투자를 하고 싶으면 하되 선점의 수량을 낮추면 이 또한 자연스러운

기존 주택의 공급으로 이어질 수 있을것 같다. 물론 내가 하는 이런 주장들은 자유경제주의에 반한다는 목소리들이 많은것으로

알고 있지만 너무나 크게 오른 가격에 대해 특히나 아무리 집 = 부동산 = 투자자산으로 인식된다고 해도 의식주에서 필수이므로

정부정책으로 억제가 필요한것이 맞다고 생각한다. 다만 우리 정책의 문제는 너무 극단적이라는 것이다. 한가지의 정책을 마지 

프로그램 개발을 하듯 if ~ if ~ if ~ 가 있어야 하는데 일단 큰 테두리 정책을 던지고 그 안의 세세한 부작용이 발생하면 여론의

뭇매를 맞고 완화를 하는 방식이다 보니 정책이 항상 누더기가 되다가 결국 다음정권으로 넘어가면서 새로 밀어버리고 다시

정책을 짜니 제대로 유지될리가 없는것이고 국민 신뢰도 또한 항상 바닥을 치는것이라고 보인다. 이렇게 쓰다보면 현 정부

정책을 옹호하는것 같지만 그렇지도 않다 보유세를 인상할 것이 예상되는 방금 말대로 무작정 보유세를 인상하는것이 아니라

부동산 자산의 총량 그리고 지역 가격에 대해서 차등을 둬야하는데 그렇지 않고 막무가내로 다주택자에 대한 보유세를 강화할것이

뻔해보이기 때문에 이번에 보유세 카드를 꺼내고 공시지가를 높히게 된다면 이전에 문재인 정부 시즌2를 그냥 다시 하는거나

다름없어 보인다. 좀 더 촘촘한 정책실행으로 제발 이렇게 삽질을 하지 않기를 바래볼 뿐이다.

그나저나 5월 전까지는 정부의 의도대로 무주택자가 세낀 급매물을 기존 매물보다 저렴하게 잡는건 기회로 보인다.

입주까지 기간이 너무 긴 매물은 조심히 피해야 겠지만 전세나 월세 만기가 계약갱신권도 이미 사용한 급매물이 있다면

피할게 아니라 적극적으로 4월을 활용해 매수해서 내집마련을 하는것이 좋다고 생각한다.

아주 오랜만에 그것도 거의 5년여만에 내 블로그에 글을 남기는 것 같다. 먹고 살기 바쁘기도 했고 스스로도 요즘 같이 영상이 

넘치는 세상, 그것도 쇼츠에 중독되어 한번에 20분이 넘는 영상은 제대로 보지도 못하는 시대에 살고 있는 요즘 블로그는 아주 

과거의 내가 처음 접했던 설치형 블로그인 테터툴즈로 시작하여 개인적인 글을 쓰는 개인용 홈페이지 느낌에서 지금은 각종 영상

매체의 보조 마케팅 및 홍보 대상으로 더 주로사용되는 것 같다. 그만치 세월의 흐름에 따라 기술의 발전이나 그 기술이 현생에서

사용되는 활용 분야나 생활 밀접도 역시 예전과 많이 달라져있고 이는 우리의 직업상과도 연관이 없다고 할 수 없을 것 같다.

직업으로서 07년도 부터 시작해서 근 20여년을 해왔던 프로그램 개발자였거나 관리자 였거나 했던 내 직업을 이번달에 이번 회사를

퇴사함으로서 직업으로서 개발자로는 돌아가지 않겠다는 나름의 스스로의 다짐을 위해 이렇게 공개된 곳에 까지 글을 쓰게 됐다.

이유는 여러가지가 있고 이곳에 공개하지 못할 개인적 이유도 있지만 공개 가능한것들을 생각나는대로 한가지씩 써보려고 한다.

1. 정신적 고통

 나는 흔히 깎아내려 말하는 국비지원 학원 출신의 개발자이다 하지만 학창 시절에는 경진대회에도 나갈만큼 나름대로 공부했었고

 학과 공부보다는 컴퓨터에 관련된 것들을 더 많이 보고 배우려고 했던 스타일이었다. 나름의 그런 열정이 토대가 되어 졸업 후 

 백수로 반년간 지내며 뭘 할수있을까를 생각하다 우연히 학원을 가게 됐고 그곳이 지금까지 해온 일과 연결된 첫 단추가 되었다.

 하지만 녹록치 않았다. 이 긴세월을 한줄로 풀어내자면 글만 길어지니 많이 줄여서 쓰려고 하지만 일단 그간 젊은날의 극심한 

 야근과 스트레스가 40대 중반이 되가니 한번에 몰려 오는 것 같다. 이번에 퇴사한 회사에서는 개발을 그렇게 많이 하지 않는데도

 불구하고 그런 이전의 중첩된 스트레스가 아주 크게 작용하는 듯 했다. 이런말을 하면 나름 좋은 회사를 다니는 사람들은 그러니까

 열심히 해서 좋은 환경에서 일하면 그렇게 까지 하지 않는데 너가 잘못된 거다라고 할 수 있겠지만 어떤 직종이나 어떤 입장이나

 케바케 아닐까? 모든 일은 자기가 보는 입장에서만 단언하면 안된다는 생각이다. 또 하나의 정신적으로 가장 압박적인건 뭘 모르던

 알던 항상 다른환경 모르는 상황에서 뭔가 결과를 내야된다는 것이다. 물론 짬밥이 있으니 요령도 경험도 많지만 그래도 사무직

 직원들의 매뉴얼화된 일 처리와는 사뭇 다른 우리 개발자들의 환경에 있어 일해오는 내내 압박을 느낀게 사실이다. 이런 정신적인

 압박은 대외 요인들과 겹쳐 직업에 대한 회의를 불러오기에 충분했던 것 같고 퇴사가 아닌 퇴직으로 가게되는 한걸음이 됐다.

2. 직업의 회의감

 오랜기간 회사 일을 하다보면 어느 업종 , 직종이나 이런 회의감을 느낄것이라고 생각한다 내 입장에서만 말해보면 일단

 경제적인 회의감이다 30대 후반까지도 나는 항상 일이 우선이었다. 일에 있어서는 다른것보다 초심을 많이 잃지 않아서

 다행인건지 불행인건지 모르겠지만 덕분에 지금은 아니지만 20대 후반에서 30대 극초반까지 경제적인 면에 있어서 아무것도

 모르는 상태였고 이는 지금의 내 생에 있어 일의 성과만 추구했던 나에게 부메랑으로 돌아왔다 물론 경제적으로 뭔가를 

 이루지 못한것은 아니지만 그때 일에만 너무 집중하지 않고 세상의 돌아가는 큰 판에서의 논리를 받아들였다면 지금쯤은 

 전혀 다른 인생의 모습이 있었을지도 모른다는 생각이 든다. 그리고 이런 생각이 시작될때쯤이었던 30대 중반쯤 부터 직업의

 경제적 회의감이 들기 시작했다. 두번째로는 나는 언제까지 이렇게 야근을 하면서 일을해야되느냐 였다. 최근 퇴사한 회사는

 거의 무조건 칼퇴근이었지만 불과 몇년 전만 하더라도 야근을 밥먹듯이 했던것 같다. 사실 누가 시켜서라기 보다는

 어쨌든 결과를 내야하고 또 잘 내야하니 자발적인 야근이 많았던 것 같다. 그런데 문득 관리자들을 보며 느낀건 그들도 그들의

 고충이 있겠지만 나는 왜 저들의 월급을 위해 이렇게 까지 일을 하고 있나라는 생각이 들게됐고 또 많은 직장인들이 느끼듯

 무조건 일만 잘한다고 승진이나 보상이 충분히 이뤄지지 않는 것들을 직접 보고 느낄때가 있다보니 그런 것에서도 회의감을

 느끼게 됐다.

3. 새로운 세상을 향한 욕구

 이런 생각, 생활이 반복되다보니 이제는 내 환경을 바꾸면 일에 대한 열정이나 욕심이 다시 생겨날것으로 생각했고 개발일이

 상대적으로 매우 적은 이번에 퇴사한 직장으로 적을 옮기게 됐다. 회사에서는 일의 총량에 있어서 나쁘지 않았다. 특히 칼퇴근

 한다고 누구 하나 뭐라 하는사람이 있는것도 아니고 결과를 내는것에 있어서도 일정이 굉장히 관대하기 때문에 일적으로는

 크게 문제가 없었다. 그렇지만 경제를 알고나서부터 생겨왔던 의구심 내가 왜 회사를 위해서만 살아야 하는가라는 의문은

 특히나 부양할 가족이 없는 나의 현재 상태에서 끊임없이 괴롭혀왔다. 마냥 백수로 살고 싶다라기 보다는 판을 바꾸려면

 지금 직장을 바꿔본 것 처럼 과감히 틀 자체를 깨야한다는 생각을 하게 됐고 최종적으로 퇴사를 하게 됐다.

4. AI의 대중화에 대한 우려

 실제로 최근 제미나이나 챗GPT를 사용하여 코드 조각들을 만들어보다 보면 계속 발전하여 예전엔 이전내용을 기억을 잘 

 못했지만 점점 이전 내용을 잘 기억하고 코드 조각들을 만들어 낼수있으며 특히 앤스로픽의 클로드 같은 것들은 산출물 정리

 까지 해줄정도이니 그렇다고 사람 손이 안가는건 아니지만 쥬니어 레벨에선 AI와 경쟁을 해야될 판인 시장이 이미 되있는 것

 같다. 나름 시니어인 내 생각에도 쥬니어 레벨의 사람들을 채용해야 한다면 굳이 완전한 신입보다는 AI를 활용해서 코드를

 생산해낼 수 있는 생산효율이 높은 경력직을 뽑을 것 같다라는 생각이 들었다. 물론 내 레벨의 개발자도 지금까지는 자신의 직들을

 유지하고 있지만 우리가 스마트폰이 개발되어 우리 생활에 정착되어 코로나 시절에도 핸드폰이 고장나면 QR코드 출입기를 찍지

 못해 밥먹으로도 못가는 정도의 생활화가 되기까지 지나왔던 기술의 진보 시간을 생각해봤을때 지금은 더 엄청나게 빠르고

 역동적으로 기술의 발전속도가 한단계 뛰어나가는 듯 하다. 거기에 관절이 자유로운 로봇까지 나오는 세상이니 너무 미리 닥치지

 않은 일을 생각하는 것일수도 있겠지만 20년 후로봤을때는 지금의 직을 일단 나이때문에 유지할 수 있을까라는 생각이 들기도

 하지만 거대한 세상의 기술발전의 물결에서 떠있을 수 있을까 하는 생각이 들었다.

그렇다면 지금 크게 세가지 개발자 퇴직의 이유를 썼는데 그러면 아무 대책없이 틀을 바꾸고 싶다는 이유로 퇴직했냐 철이 없다

라고 한다면 오답이다. 이런 이유들로 생긴 결과로 다가가기 위해 30대부터 지금까지 꾸준히 돈을 모으고 자산을 축적해 왔고

더 많이 가진사람들에게는 별것 아닐지 몰라도 일 없이 내 한몸 건사할 수 있을정도는 만들게 된것 같다. 물론 그렇다고 해서

아주 넉넉하게 준비한건 아니라서 앞으로 어디가 크게 아프거나 했을때는 어떨지 모르겠지만 우선은 거기까지는 생각하진 않는

상태이다.

현재는 아무 생각없이 일단 몸과 정신을 회복하게 위해 쉬고 있지만 언젠가는 뭔가를 하게 되지 않을까라는 생각을 하는데 앞서

AI 의 대중화에 대해서 얘기를 했기 때문에 개인적인 생각은 오히려 사람손이 가야지만 가능한 일 예를들면 농업등이 그런 일들이

될 수 있을듯 하다. 물론 농업도 스마트팜등의 자동공정화등이 이뤄진 곳들이 꽤 있지만  여전히 사람손이 아주 많이 가야 되는

업이고 또 자본금 또한 많이 필요하기 때문에 무작정 귀농을 한다거나 그런 생각은 없다. 또한 요즘의 농업은 생산만 많이 한다고

돈이 된다기 보다는 2차 가공물의 홍보등을 통해 매출을 일으키는것이 훨씬 나은 선택인것 같다. 그리고 두번째는 운전 같은 

일들이다 완전 자율주행차가 곧 나온다고는 하지만 꽤 먼 미래 전까지는 사람이 할수밖에 없는 일일것 같다. 운송업도 알아본

바로는 쉽지 않은 일인것은 알고 있고 다른 여러직업을 찾아봤을때도 아 정말 세상일 쉬운거 하나도 없구나라는 생각이 들었다.

이 글을 우연히 보는 40대의 사람들은 각자 다른 직종, 직업에서 어떤 생각을 가지고 있을까라는 생각이 든다.

예전에는 블로그 글을 나름 정리해가면서 작성하다 보니 긴글 위주 였지만 이제는 블로그에 글을 남기더라도 그냥 내가 

내키는대로 쓰는게 제일 나은 것 같은 생각이 들어 딱히 이미지도 뭣도 없는 글을 적게됐다. 개발자로서 직업을 종료하면서

수많은 나와같은 40대 개발자들도 비슷한 생각이 일부 있을거라고 생각하지만 많은 사람들은 가족을 부양해서라든지의 이유로

나같이 저질러 버리는건 어려운 선택이란걸 알고있다. 먼저 떠나지만 모든 개발자들이 좋은 대우를 받으며 일단 마음 편히

일할 수 있는 날이 오길 바래보면서 글을 마치겠다.

올해 1,2월 까지는 중국 우한에서의 코로나 사태로 사망, 감염자가 속출해도 국내 경제에는 체감, 심리 상으로도

중국의 문제일뿐 대중에게 크게 와닿지 않았다. 3월 중순에 들어서며 전 세계적으로 국제적 유행병으로 번지고

현재까지 특히 미국의 경우에는 실업자가 폭발적으로 증가 (미국의 실업률 증가는 우리나라의 그것과 다르긴 하다.

회복기에는 고용률 또한 폭발적으로 증가할 수 있다.) 하고 미국 연방준비제도(FED)에서 무제한 양적완화를 통한

기업살리기와 생계지원을 위한 전국민 현금지급 등을 전례없이 추진중이고 감염자 발생으로 인한 생산공장등의

셧다운, 국가간 이동 제한등이 전 세계적으로 이뤄지고 있다.

우리나라같은 제조업 기반의 수출로 먹고사는 나라의 경우 이런 흐름에 바로 기업 실적 부진이나 타격으로 이어질 수

밖에 없는데 실제로도 올해 1분기 실적은 반도체 수출실적이 나름 선방하긴 했지만 대유행 질병이 되기전의 실적이

포함되있기 때문에 2분기 실적은 더 좋지 않을것으로 보인다. 자동차, 조선, 정유업계등의 실적은 정유를 제외하고는

이전부터도 계속 좋지 않았기 때문에 안그래도 힘든데 더 힘들어 질 것으로 보인다.

특히 정유업계는 이 사태로 에너지 수요가 급감하며 국제 유가의 급락에 첫번째 타격을 입었는데 이 기회를 노리고

미국의 셰일가스 업계에 타격을 주기위해 러시아에서 석유증산을 계획하며 미국또한 맞불을 지피며 대응하다 합의

쪽으로 방향을 틀며 양국 정상의 말한마디에 유가가 요동을 치고 있다.

트럼프는 마치 합의점에 곧 이를것으로 썰을 풀고 러시아는 그런적 없다고 하고 미국이 감산하지 않으면 

우리도 감산할 생각없다고 하는 등 결과없이 표류하고 있다.

그런데 이미 유가가 폭락한 상태라 개인 투자자들이 삼성전자 매수에 이어 원자재 투자에 벌떼처럼

몰려들고 있는것으로 보이는데 단기수익률을 극대화 하기 위한 레버리지 상품에 특히 몰리고 있는 중이다.

그런데 원자재 투자상품중 ETN의 경우 실제 지표상 가격과 시장가격의 괴리율이 너무 차이가 많이 나게 되서

금융당국과 기관에서 개인투자자들에게 투자주의 경고와 단일가 거래등의 거래제한조치 까지 취하고 있다.

괴리율이 높을 경우 실제 지표가 시장가격에 반영되는 구간에서 엄청난 손실을 입을 수 있다 ETF나 ETN은

주식처럼 바로 반영되는것이 아니기 때문에 뭣 모르고 육안상 반등중으로 보이는 차트에 현혹되어 시장가로

매수후 실제지표가 반영되며 괴리율 오차가 줄어드는 경우 엄청난 손실로 이어질 수 있다.

개인적으로는 지난 3월초에 잠시 투기성으로 유가 하락에 배팅을 했다가 빠져 나왔는데 소액만 했지만 사실 지금

상황에서는 거의 도박에 가까운 투기로 볼 수 있지 않나 싶다. 이런 장을 경험할 기회가 많지 않아 실체험을 위해

해봤었지만 급등락이 반복되어 많은 신경이 쓰여 자주 하고 싶은 경험은 아니다.

집값 얘기를 하려다가 왠 원유얘기가 나오고 다른 경제얘기가 나오냐라고 할 수 있는데 글로벌 경제흐름에 따라

우리나라 경제도 영향을 받기 때문이고 특히 유가 하락의 경우 그만큼 공장 가동등이나 제품 생산, 물류 이동등에

필요한 석유 수요가 급감해서 기업경기가 매우 좋지 않다는 것을 반증하며 기업의 어려움의 종단 피해자는 개인이기

때문이다. 단 국내 부동산 특히 아파트의 경우 이런 거시적 흐름보다는 미시적인 관점과 수요자들의 심리가 단기적으로

더 큰 영향력을 가지고 부동산 자체 특성상 긴 텀으로 시장가격 형성이 되므로 아직 체감되진 않을것이라 본다.

개인적으로 예측은 쓸모없는 짓이라 생각하지만 그래도 큰 틀에서는 대응의 관점에서의 예상을 해볼때가 있는데

여기에 대해 한번 써볼까 한다. 결론부터 말하자면 당장 몇달 ~ 올해까진 폭락까지 가진 않을듯 하고 폭등은 어려울

것으로 보이며 경기위축 심리에 대한 투자자들의 차익실현 매물이 일부 나오며 투자자들이 많이 몰렸던 곳은 하락세를

보일듯 하며 적어도 5월까지는 일부 상한가를 기록하는 곳도 나올것으로 생각한다.

즉 무조건 기업경기가 위축되어 여파가 가계경제에 영향을 미쳐도 당장 단기간에 큰 폭의 실질적인 하락가격은 보기

어려울 것 같다는 것이다. 그렇다고 해서 당장의 가격에 무리한 매수는 금물이다. 매도시기도 좀 생각하고 매수하자.

1. 아직 실제 매수세가 크게 꺾이진 않았다. (긴가민가)

작년 12.16 부동산 대책 발표로 고가 아파트에 대한 대출규제가 더 강화되고 이전에 발표된 대책과 맞물려 대출 자체에

대한 규제강도가 높아 1월 자료이긴 하지만 대중의 주택가격 전망 심리지수가 약간 주춤한 상태에서 코로나 사태가

번지며 현재는 더 떨어져 있는 상태이다. 일반적으로는 이런 심리와 함께 매매 거래량에 따른 지수등으로 매수세에 따른

가격상승, 하락을 점치는 한 부분이 될텐데 이번의 경우는 감염의 두려움으로 매매전 집 내부를 보는것도 꺼리게 되고

대면거래 자체가 어려워진 상황이라 어쩔 수 없이 이사를 가야하는 상황이거나 투자자라면 어짜피 본인 실거주 환경을

따지지 않고 입지나 개발호재등에 따른 투자성만을 보고 거래하는 경우가 대부분이기 때문에 이런 경우를 제외하고는

일반적인 거래량은 나오기 힘든 상황이다. 따라서 거래량이 줄었다고 해서 12.16대책의 정책 약발이 먹혀서라고

단정하기는 어렵다고 본다. 또한 부동산 앱등으로 최근 실거래가 추이나 관심 주택을 보고 있는 사람들의 숫자들을 보면

실제 매수까진 몰라도 매수 희망자가 크게 감소하진 않아 보이며 실거래가의 경우도 아주 적지만 상한가를 기록하거나

한 두건 거래로 점점 시세를 만들어가는 모양새도 보이고 있다. 보통 이런 얘기를 하다보면 그래서 근거가 뭐냐 자료를

들이대고 말하라고 하는 사람들이 많은데 솔직히 내가 업자도 아니라 귀찮고 내 입장에서는 그들을 굳이 설득해야될

필요가 없으니 그럴 이유도 없다. 뭘 봐야되는지를 얘기해도 왜 본인들이 찾아볼 생각은 1도 안하고 남이 정리한 자료

에만 생각을 가두고 통제당하려고 하는지 오히려 의문이다.  궁금하면 부동산 유명 앱에서 지도로 서울 전역을 쭉

돌아보면 바로 알 수 있으며 호가가 아닌 실거래가 추이를 보면 된다. 하나하나 세세하게 보지 않아도 숙달이 되면

지역별로 가격대가 어떻게 움직이고 있는지 주요단지들의 상태가 어떤지가 금방 보인다.

일부 부동산 업자들은 현장 실사 (임장)도 안해보고 마우스 클릭질로만 절대 알 수 없다고 하는데 웃기는 소리다.

현장 실사는 손품팔아 얻은 정보에 대한 확신을 가지기 위해 내가 실제 매수할 곳에 대한 곳에 대한 현실적 정보를

직접 지역 중개업소나 주민등에게 물어봐서 사전 확인작업을 위함이지 전반적으로 분위기를 살필때는 그렇게 까지

할 필요가 없다. 그렇다면 본인들의 주장대로 모든 지역의 중개업소를 매일마다 둘러봐야 되는것이고 약간 후행지표

기는 하지만 국토부 실거래가와 현장매물 호가, 인터넷 매물의 호가의 차이가 너무 커서 아예 지표라는것이 무의미

해야 한다는 것인데 일부 매물에는 지역, 동, 단지별로 세세하게 조금 다를수 있으나 전체적으로 그렇진 않다.

어쨋든 이런 경로로 대중심리를 봤을때 투자 심리는 확실히 줄어든것으로 보이나 감염 우려로 현장에 보이지 않을뿐

전체적 매수대기자는 여전히 많아보인다. 이들이 코로나 확산세의 진정에 따라 슬금슬금 대중이 긴장감을 조금씩 놓고

적응해 나갈때 용기(?) 내어 한두개씩 매수 거래량이 보이게 되면 시세가 어느정도 받쳐주게 되어 설사 경제가 어렵더

라도 당장 체감할만한 큰폭의 하락세는 보기 어려울 것이다. 이유는 실물자산은 주식과 달리 영끌 대출로 매수하지

않았다면 어느선까지는 버틸 여력이 있고 실물이 사라지진 않는다는 심리적 안정이 있기 때문이다. 그리고 실거래가

상의 큰폭의 하락은 언론에서 말하는 강남 지역의 고가 아파트중 몇건 되지 않는 거래뿐이다. 착시효과가 있는것이

고가의 아파트일수록 하락, 상승가격의 폭이 크기 때문에 현재 상황에서의 중저가 (5~6억) 아파트들의 가격변동

추이와 괴리감이 있다.  (둘러보면 중저가 아파트의 분위기는 관망이거나 보합, 약간 상승이 혼재 중)

단 여기에 큰 변수가 있는데 작년 자료이지만 30대가 무리한 매수를 많이 했다는 것이다. 일부 언론에서는 자금력 되는

부모들의 증여나 자금조달등을 얘기하는데 물론 일부 가능한 얘기지만 크게 봤을때는 30대의 대부분이 현재 서울

주요지역의 집을 사기에는 고연봉자라도 너무 비싸 영끌 대출(신용, 마이너스 통장 등) + 전세를 낀 레버리지를 끌어

모아 매수한 경우가 대부분이라고 본다. 즉 많아봐야 자기 자본금은 2~3억정도면 매우 훌륭한 편일것이고 언뜻

들어봤을때는 유튜브나 뉴스등 양질의 정보를 통해 나름 공부했다고 생각하고 여차하면 고난의 행군 몇년동안

대출 원리금 빡세게 갚으며 버티자라는 마인드로 집값 상승에 배팅을 했다고 본다. 

그런데 대부분 간과하는것 중 하나가 집값 하락시의 금융기관이 대출원금 조기회수 가능성이다. 말 그대로 담보

대출이기 때문에 담보가치 하락시에는 금융권에서는 리스크 헷지를 위해 당연히 가치 하락한 비율의 원금을 회수하려

하게 된다. 영끌 대출자는 이런 상황에 처하게 되면 자금 부족으로 인한 경매를 피하기 위해 어쩔 수 없이 급매로

팔아 그나마 손실을 줄이려 하게 되는데 이런점들은 간과하고 그저 현재 기준 원리금을 허리띠 졸라매서 갚아나가면서

하락기가 와도 버티면 된다는 안일한 생각을 가지고 매수한 경우가 대부분일 것이다. 물론 다행히 집값 상승기라

타이밍이 몇년에 걸쳐 잘 맞아 떨어지는 경우 살아남는 것이 겠지만 반대의 경우가 더 많다. 나는 아닐거라고 대충

생각하는지 너무 큰 욕심을 부리는게 아닌지 다시 잘 생각해보자.

재미있는것은 우리의 부모님 세대들도 정보수집 루트, 전달 시간의 차이가 있었을뿐 행동양상은 그렇게 다르지 않았고

배팅의 패자들도 시장에서 말없이 사라졌을뿐 많았다는 것이다. 욕망은 인간의 본능이라서 그렇다고 생각한다.

특히 요즘 나를 포함한 나름 정보화 세대들의 대부분은 정보 습득력과 이해력, 눈치는 빠르지만 엉덩이가 가볍다.

비트코인만 해도 어리면 10대부터 30대까지 사이클은 짧지만 오를때는 이전 세대들의 행동과는 비교되지 않을정도로

빠르게 달라붙고 떨어질때는 반대로 그러한 양상을 보인다. 위에서 언급한 원유ETN이나 삼성전자 개인매수세를 보면

넘치는 정보에 얼마나 쉽게 휘둘리는지 알 수 있다고 생각한다. 한편으로는 젊은 개인 시장참여자들의 수준이

높아졌다고도 볼 수 있지만 다른면에서는 모두가돈을 벌고 행복해 질 순 없는 냉혹한 투자시장에서 너무 쉽게

행복회로를 그려나간다는 생각이 든다.

지금의 질병사태 상황속의 기업을 보면 불과 몇달 사이에도 4월 회사채 만기 전까지 빚을 갚지 못할 위기에 처해

한국은행에서 회사채 매입을 고려할 정도의 상황이 순식간에 이뤄졌다. 하물며 대부분이 기업에 종속된 근로자들

일텐데 이런 상황에서 집값이 보합세를 이룬다고 해도 버티기가 녹록치 않을것이라 보며 30대가 뉴스에서 버티기가

힘들다라는 소리가 나올때쯤이면 정말로 집값의 큰폭의 하락을 점쳐봐도 되지 않을까 싶다. 하지만 그전까지는

뉴스에서는 강남이 큰폭으로 하락했다고는 하는데 체감상으로는 집값은 전혀 하락하지 않은것으로 보일것이고

하락한 매물또한 12.16 대책이 정조준한 9억이상 고가 주택에 대한 대출규제와 올해 6월 전까지의 다주택자 양도세

중과면제에 따른 일부 매물 처리과정이라 보인다. 따라서 원래도 강남지역 집값 하락후 늦게 움직이는 중저가 아파트들

이 많은 지역의 급락은 기대하기 어려울것이고 경우에 따라 드물지만 신고가도 나올수 있다고 본다. 이 양상은

적어도 올해 중반기 까지는 지속될것으로 보는데 장기적으로는 코로나 백신이 나오지 않는 한 시간이 지날수록

하방압력이 커져 적어도 1~2년에 걸쳐 하락할 것으로 본다. 여기에는 향후 완공된 분양아파트 입주 물량도 생각해봐야

겠지만 코로나 장기화 케이스는 실물경제에 직접적인 영향을 주기 때문에 물량의 적고 많음은 우선은 아주 큰 영향을

주긴 어렵다고 본다.

2. 투자 수요 이탈로 인한 하락 가능성

전체적인 거래량은 감염 우려로 인해서도 확 줄어든 상태이지만 외지인 매입 비율은 크게 줄지 않았다.

외지인 매입은 실수요 보다는 투자수요가 월등히 높을것이고 보통 매수목표 지역(특히 서울 등)의 임장활동이

상대적으로 어려울 수 밖에 없기때문에 인터넷을 통한 정보나 투자강의 등을 통한 정보습득으로 매수결정을 하는

경우가 많았을것이라 본다. 특히 강남의 경우는 작년에 매수세가 많았지만 후반으로 갈수록 전세, 매매가의

갭차이가 작은 지역으로 점점 퍼져나가는 이른바 풍선효과 지역들로 수요가 몰리는 현상이 많이 보였다.

대부분의 현재 실거주자나 경험이 부족한 실수요자들은 그저 집값이 오른다고만 판단하는 경향이 크고 당장의 집값에만

연연하는데 외지인 매입비중이 많다는 것은 어느정도 목표 수익에 도달하면 팔고 빠져나가면서 가격이 급락할 수 있는

것을 의미한다. 반대로 하락할때도 전세를 안고 투자하는 경우가 여전히 대부분이라 매매가 하락이 점쳐지면 너도 나도

먼저 손절이나 조금이라도 현금수익이 있으면 팔고 떠나려고 할것이기 때문에 똑같이 급락할 수 있다.

문제는 이 오른 가격에 사들이는 실수요자 들이다. 이미 오른 가격에서도 끊임없이 갭투자를 통해 투기, 투자자들이 매매

를 반복하는 동안 실수요자들이 불안감에 혹은 어쩔 수 없이 매수를 한다. 거주를 위해서는 온전히 집값의 모든가격을

지불해야 하니 어떻게든 비싸게 살 확률이 높아진다. 그래도 실거주자는 손해본 가격의 쓰라림을 안고 감당 가능하다면

대출원리금 갚아나가며 버틴다 생각할 수 있겠지만 투자자들은 상황이 완전히 다르다. 자기자본이 충분한 투자자도

있겠지만 대다수가 전세가 레버리지에 지나치게 의존한 매매, 전세 갭이 작은것에만 치중하는 경우일것이라 분위기가

하락에 쏠릴수록 이탈도 빠르게 올 수 있다. 이런 경우가 발생하면 단기간에 큰폭으로 하락할 수 있다. 특히 개발 호재

등에 의해 단기간에 투자수요들이 몰려온 기간에 그 지역 중개업소에서 사장님들과 대화도 해보고 분위기를 보면

문의도 많고 매매거래도 많아 집값도 단기간에 급등하는 반면 호재의 실현기간이 너무 장기간이거나 불확실하거나

오랜기간 쌓아온 입지의 대중평가가 다소 떨어지는 지역의 경우 급매가 속출하며 가격이 빠지는 것을 많이 봤다.

이 경우 대부분은 매수시 집 내부를 보지도 않는다. 어쨋든 단순하게 생각해보자 대부분의 투자, 투기자들은 실수요

자들과 입장차이가 있기 때문에 높은 가격이라도 어느정도 기대수익률이 있으면 매수하고 단기차익을 실현 후 

빠져나간다. 물론 현정부의 각종규제로 2년 실거주 요건 미충족시 양도세 중과규제가 추가되어 이전만큼 치고빠지기

어렵겠으나 적어도 작년까지 사들였던 투자수요들은 무조건 끝까지 들고 가는 경우보다는 일부라도 정리하는 물건이

많이 질것이라는 생각이 든다. 요즘 전세가가 상승한다는 뉴스들이 나돌고 있고 보유세 부담이나 높아진 매매가로 인해

전세수요가 많아질 수는 있으나 이미 전세, 매매가의 갭이 너무 클 정도로 집값이 상승했기 때문에 전세가 또한 계속

상승해서 현재 집값을 받쳐줄것이라는 희망은 소유자들의 기대심리로만 봐야 할 듯 하며 만약 전세가가 단기간에

폭등하게 된다면 전세 수요자들의 자금력이 한계에 부딪혀 전반적으로는 오히려 어쩔수 없이 반전세를 택하게 되는

경우가 증가하는 현상을 보이며 전세가가 역으로 떨어질 수 있다고 본다. 따라서 전세가도 계속해서 오른다면 

더 긴 관점에서 훨씬 위험한 상황으로 봐야한다. 그에 비해 실수요자 기반이 탄탄한 지역의 경우 하방경직성이 강해

일부 투자수요의 물건이 정리되도 단기적으로는 급락보다는 하락하더라도 서서히 빠지거나 한동안 보합을 유지할

확률이 높아 보인다. 번외로 오히려 이런 시기에는 이번 급등장세에서 많이 외면된 경기 서북부 지역의 경우는 별로

오른게 없거나 오히려 하락한 지역이 있어 큰 영향이 없을것으로 보기 때문에 그동안 현금을 착실히 준비한 사람들은

추이를 살펴보다 상급지로 갈아탈 수 있는 기회를 가늠해 보는것도 좋다고 생각한다. 이것이 가능한 이유는 상급지의

가격이 먼저 하락하는 경우가 많고 비율적으로 오른만큼 하락폭도 더 크기 때문이다.

3. 유동성(현금 흐름) 증가의 함정

흔히 부동산 전문가란 사람들이 하는 집값 상승의 가장 큰 원인중 하나로 풍부한 유동성과 저금리를 꼽는다.

반은 맞고 반은 틀린 얘기인데 08년 미국 서브프라임 모기지 사태로 인한 금융위기로 미국으로 부터 시작된 양적완화

정책에 의해 세계 각국들도 경제위기를 넘기기 위한 유동성 공급 정책으로 이제까지 경기를 부양하는데 힘써오고

있었다. 그럼에도 아직까지 예전 80~90년대와 같은 폭발적인 경제 고속성장세를 이루기에는 이미 많은것들이 개발되어 

산업 패러다임의 큰 변화가 세계적으로 이뤄지지 않는 한 어려운 상황하인 저상장 상태에 머물러 있는데 그나마

펀더멘탈 자체가 완전 망가진것은 아니라 버텨가고 있던것으로 본다. 우리나라의 경우도 전 정권의 부동산 규제완화에

따른 건설경기 부양책과 대출규제 완화로 유동성을 마구 퍼다 쓸수있는 환경을 만들어 줬기 때문에 실질 임금 상승률

이나 건설, 주택 경기를 제외한 경제상황은 그다지 좋지 않았음에도 주택시장은 나홀로 호황을 누려왔다.

투자던 투기던 타이밍이 있으므로 이 당시에 뭣모르고 투자했던 투기를 했던 14~18년도 사이에 요지의 아파트를

매수했던 사람들은 집값 상승의 즐거움을 누리고 있을것이다. 

그런데 지금도 풍부한 유동성과 저금리로 인해 코로나 사태가 진정된 후에는 집값이 수직상승이나 다시 가파른 상승을

한다는 것은 단기적으로는 말도 안되는 소리라고 본다. 그저 부동산 업계 관계인들의 희망사항이라고만 생각되는데

이번의 유동성 공급은 당장 코로나 사태로 인한 자금조달이 어려운 기업에는 당장의 버틸 수 있는 여력을 만들어 주며

근로소득자에게는 기업의 위기를 막아 대량 실직 사태등을 막아주고 전 세계적인 사회적 거리두기나 여행 제한등으로

인한 내수 경제 소비 유동성의 최소한의 흐름을 도와 자영업자들의 줄 파산을 완화시켜 보겠다는 취지가 우선이다. 

문제는 우리나라의 원화는 기축통화가 아니므로 이런 조치조차도 무한정으로 화폐공급을 할 수는 없는것이 잘못하면

화페가치의 엄청난 하락으로 하이퍼 인플레이션같은 초유의 사태가 벌어질 수 있기 때문이다. 만약 이런 인플레이션이

발생되서 5억 집값이 20억 30억이 되도 좋다고 박수치고 있을것인가? 특히 1주택자라면 말이다. 이런 상황이 되면

눈에 보이는 액수만 커질뿐 수익 실현했다고 보기는 어렵게 된다. 그저 그나마도 가지지 못한 자들의 우위에 서 있다는

자기위로밖에 되지 않는다.

미국은 무한정 유동성을 공급하겠다고 하는데 이는 어찌됐든 기축통화국이기 때문에 가능한 일이다. 그럼 여기서 또

부동산 전문가(?)들의 반론은 화폐가치가 떨어지면 실물자산의 가격이 오른다는 것인데 부동산 특히 아파트는 안전

자산이 아니다. 특히 실물경제 위기나 전반적인 경제 위험이 예측되는 시기의 실물자산의 가격이 오를수 있는건 결국

금이나 기축통화인데 달러는 현재 대규모 유동성 공급으로 서서히 하락세를 보이고 있어 금이나 차선책인 은이

실질적인 재산의 방어와 수익을 기대할 수 있는것이다. 물론 이것도 몰빵해서는 안되는것이 경제는 결국 긴시간이

걸리더라도 인류가 멈춰버리지 않는한 어떻게든 회복하고 성장하려하기 때문에 영원한 방어, 수익수단은 되지 않기

때문이다.

다시 돌아가서 자산의 투자의 결과는 결국 언젠가는 일부던 전부던 현금화를 해야 화폐로 거래가 되는 세상에선 진짜

재산상의 이익을 봤다고 얘기할 수 있는 것이다. 물론 부자들의 경우는 논외이다. 그들은 모두를 반드시 현금화 하지

않아도 다양한 자산 포트폴리오로 시간이 흐르다 보면 한부분의 손해가 발생해도 다른 자산이 완충역할을 해주기

때문에 일반적인 우리같은 소시민들의 깨알같은 자산운용 관점 자체가 다를 수 밖에 없다.

그럼 우리만의 내수 리그인 서울 아파트를 놓고 보면 화폐가치 하락을 방어하기 위해서 고가에도 불구하고 현재가

제일 싼가격이니 사야한다라는것은 아주 좁은 관점에서는 아예 틀린얘기는 아니지만 글로벌 경제흐름의 영향을 받는

수출국가인 한국이 이런 영향들로 집값이 하락한다면 그들의 주장인 화폐가치 하락으로 더 큰 손해를 보는것이라

생각해야 하는것이 맞지 않을까? 폭락론자도 상승론자도 각각 양극단의 시나리오를 펼치지만 나름 중도 시점으로

봤을때는 현재 시점에서 부동산 가격상승을 논하는 건 말이 되지 않는다고 본다. 차라리 충분히 가격이 하락했을때

사세요 라든지 가지고 있는걸 쉽게 팔지 말고 기다리세요라고 하는것이 현실적이라고 생각한다.

개인적으로는 적당히 대출을 사용해 감당가능한 가격대에서는 적어도 1주택은 스스로의 안정과 편의를 위해서도

가지고 있어야 하는것이 옳다고 본다. 솔직히 폭락론만 주구장창 외치는 사람들은 본인이 영원히 집을 사기 어렵다고

생각하거나 남이 가지고 있으면 배만 아파하거나 조금이라도 눈에 보이는 당장의 자산의 손해에 너무 민감해서

투자 = 투기로만 생각하는 편향적 사고가 강해 무슨말을 해도 통하지 않을것이라 그냥 본인의 소신대로 사는것이

좋겠다. 이런분들은 주식 또한 일희일비하여 손절 가능성이 훨씬 높으므로 하지 않기를 권한다. 저축으로만 꼬박꼬박

모으는것도 그저 소비만 하는것 보다 훨씬 나은 가치를 가지며 어떻게든 보다 나은 삶을 누리는데 도움이 되므로

전세가 상승이나 이사에 대한 스트레스가 없다면 그 또한 삶의 방식일 것이다.

그럼 또 한가지 그럼 정부의 유동성 공급이 아닌 곳곳에서 발생하는 국토가발 토지보상금으로 인한 유동성이 넘치는

상황이 오면 집값은 폭등할것이라고 하는데 위의 내용들과 모두 연결된다. 토지보상금으로 갑자기 들어온 큰 돈을

주체하지 못하고 앞뒤 따지지 않고 부동산을 매수하는 사람들도 있을것이고 아닌사람들도 있을것인데 왜 부동산으로만

자금이 들어갈 것이라고만 굳게 믿는지는 모르겠다. 물론 우리나라 사람들의 부동산 편애가 심한건 사실이지만 이번에

삼성전자 주식을 매수한 대중심리를 보면 알 수 있을것이다. 이 자금또한 일이 잘못되어 하락세를 맞을경우 존버를

선택했다면 묶인 자금으로 언제 회수할지 모르며 그 기간동안에 일반적인 사람들이라면 부동산 매수에 쓰일 자금이

묶일수도 있는데 불사하고 사들이고 있다. 결국은 잘못된 판단이던 맞던 기대수익률이 더 높을곳으로 예상되는 곳에

유동성이 오고 간다. 즉 아파트만 놓고 보면 이미 가격 피로도가 상당하기 때문에 기대수익률이 낮아 많은 자금의

쏠림은 기대하기 어렵다는 것이다. 하지만 언급한 부동산 편애로 인해 일부분의 자금은 부동산으로 묻지마 투자가

될 수는 있을것이나 큰 흐름에서는 대세 상승을 논할만큼의 손바뀜이 발생하지는 않을것으로 본다.

10년전만해도 유동성이니 양적완화니 M1, M2 통화량등의 어려운 얘기들이 대중들에게 와닿지 않는 소리들이

었는데 유튜브등의 스트리밍 미디어를 통해 이리저리 얻은 지식들이 많아지니 개인들이 영리해 진것도 있지만

반면에 정보의 함정에도 빠지기 쉬운 환경인듯 하다. 특히 개인적으로는 이전 글들에도 언급했지만 경제상황이

어려워 질수록 누가 자신만의 이익을 위해 열심히 부동산 강의, 영상제작을 하며 사람들의 심리를 교묘하게 이용하고

있는것이 너무나 잘 보이고 일부 이를 추종하는 사람들 또한 앵무새처럼 이들의 논리에 전염되어 자신이 딱 아는

그만큼의 어설픈 정보로 여기저기 심리를 자극하고 다니는데 투자를 쭉 해오신분들은 알것이다.

결국은 뭐든 펀더멘탈이 받쳐줘야 수익이나 가격이 유지되며 이 펀더멘탈의 성장이나 유지를 위한 실질적인 주체가

무엇인지 어떻게 될지를 가늠할 수 있어야 투자 성공률이 높아지기 때문에 공부해야 된다는 것을 말이다.

이 글에서는 딱 부러지게 그래요 이번년도 부동산은 떡락 아니면 떡상입니다를 쓰진 않았지만 전반적으로는 하락에

무게가 쏠려있다. 부동산의 특성상 느린 상황반영이 이뤄지므로 매일마다 언론이나 유튜버들이 떠드는 소리에 너무

민감할 필요없이 특히 무주택자라면 더 열심히 모아 좋은 기회를 잡길 바랄뿐이다. 갈아타기는 타이밍을 잡기가

운도 따라줘야 해서 어려운 편인데 그렇다고 지금 당장 강남 주택 거래가 몇건 하락한것에 민감하게 반응해서 

바로 팔아버리고 전세로 돌리는것도 좋은 선택은 아니라고 보며 그런 기회를 노리는 의도라면 지금까지 모은 

종잣돈이 어느정도 된다면 당분간이라 생각하고 평수를 낮춰 월세로 살다가 이동하는것도 방법중 하나가 될 수 

있을것이라 생각한다.

코로나 바이러스의 세계적 확대화 첫 기점이 됐던 1월 중순, 말경부터 2월 초까지만 해도 국제보건기구(WHO)에서 까지 

전세계적 대유행 질병 (Pandemic) 상태를 공표할만큼의 상황이 벌어질지는 일부 의료업계 종사자들을 제외하고

대중적으로 그렇게 심각하게 받아들여지진 않았고 중국, 특히 우한지역의 발병, 사망자를 중심으로의 확진, 사망자의

추이에 따라 자산시장(특히 주식) 참여자들은 일시적 충격정도로 받아들였다고 본다. 이미 과거 사스, 메르스의

학습효과로 일부 메인발병 지역이 조용해 지고 완치자의 비율이 크게 증가하고 비로소 종식되면  주가나 세계경제

흐름이 요동을 쳤지만 오랜 기간이 지나지 않아 회복하는것을 경험했기 때문이다.

실제로 요즘같은 정보가 넘치는 사회에서 국내 개인투자자(이하 개인)들도 과거에 비해 나름 영리해져서 이를 기회로

보고 1~2월에 걸쳐 상당한 외국인 매도 물량을 받아냈다.

이는 팬데믹이 발표된 최근까지 이어지고 있는데 특히 삼성전자, 하이닉스 등 코스피 우량기업, 보통 여기 망하면

우리나라 경제도 망한다 생각이 들 종목들의 신용, 스탁론등을 통한 레버리지 매수세도 증가했다.

외국인, 기관의 매도 물량을 개인들이 싹쓸이 하다시피 하고 있는데 상승장의 뇌동매매와 같은 논리가 아니라 현재

한국의 수출시장을 견인할 수 있는건 반도체 산업밖에 없으며 코로나 전염으로 사업장 셧다운의 위험을 피하기 위한

산업별 가능 근로자들의 세계적 재택근무, 국가적 군집 자제 호소 움직임과 이에따른 원격회의, 업무나 국내의 경우

비대면 전자상거래 비율 증가를 통한 서버, PC 메모리 반도체의 수요증가로 인한 펀더멘탈 측의 안정성 또한 어느정도

고려해서 매수하는 것이라 생각이 든다. 물론 이 와중에도 그저 남들 하니까 하락장 뇌동매매를 하는 이들도 있을것이다.

그러나 개미들의 달콤한 미래의 기대일까? 최근 1주일간의 주가동향을 보면 전반적으로 오전장 크게 하락 후 오후 장

일부 회복세를 반복하고 있다. 바닥을 찍기에 가까워 진것일까?

물론 여기에는 전문가들의 의견이 분분하다. 특히 위기는 기회를 동반한다고 주장하는 전문가나 초장기 가치투자를

주장하는 전문가들은 떨어질수록 계속해서 분할매수 해야 한다는 의견도 있다. 언제나 가격을 예측하는것은 불가하므로

각자의 주장하는 논리가 무조건 틀렸거나 맞다고 구분짓기는 어렵고 각종 경제지표, 글로벌 국가 경제관련 정책, 학문,

심리등의 접근방식에 따라 수많은 논리가 뒤섞여 받아들이는 입장에서는 혼란스럽게만 느껴질 수 있는데 개인에게는

오히려 굉장히 간단한 상황이라고 생각한다.

1. 백신 개발완료, 치료효과의 입증시기까지 투자관망

결국 이 사태를 종식시킬 수 있는것은 부양정책이나 금리인하등의 경제처방은 일시적일 뿐이고 유효한 인체상치료효과

를 입증 가능한 백신의 개발완료 및 배포이다. 뉴스를 보면 중국, 홍콩등에서 이미 백신개발이 완료됐으며 동물실험을

통한 유효한 데이터를 취득중이라고 한다.

물론 지금까지의 행태를 봤을때 중국 관영매체나 기타 대중적인 뉴스를 개인적으로는 절대 신뢰할수는 없다고 본다.

또한 인체 임상의 유효한 데이터를 취득하여 실제 약품출시에는 상당한 기간이 소요되며 100가지 유의미한 임상결과

에도 치명적이거나 몇가지 무의미한 데이터로 임상실패로 사장되버리는 경우를 우리는 숱하게 보고있다.

이렇듯 일상적인 경우에는 제네릭(복제) 약품임에도 출시까지 몇년이 걸리거나 사장되버리는 경우가 태반인데 물론

이런 위기상황에서의 백신개발은 유효한 효능이 발견된다면 일반적인 절차보다 빠르게 진행뒬수는 있다.

그렇다고 해도 과거 우리에게 신종플루로 다가왔던 유행성 독감 치료제로 타미플루의 경우에도 단기간에 뚝딱 개발

, 출시된 약품이 아니며 그 훨씬 이전부터 연구, 개발이 진행됐던 약임에도 현재까지도 소수지만 부작용에 대한 우려가

존재한다. 이렇듯 새로운 질병에 대한 의약품 개발은 그 자체도 어려운 일이며 사후관리 또한 쉽지 않음을 알 수 있다.

그래도 결국 과거와 같이 언젠가는 백신이 개발될것으로 보지만 이 기간이 길어질수록 실물경제나 거시경제에 미치는

영향도가 점점 증가할것인데 이 기간동안의 변동성은 한치를 예측할 수 없으므로 일반 사람들은 지금 당장 하락한

가격에 매수에 동참하기 보다는 적당한 비중의 현금을 보유하는것이 바람직해보이며 혹은 어느정도 현금 보유량이

있는 사람들이면 실제 실물 금 소량과 ETF등을 보유하는것도 단기적으로는 나쁘지 않다고 본다. 장기적으로는 개인적

으로는 부정적인데 이유는 이미 지금의 금, 달러등의 가격이 높은 상태이기 때문이다.

현금보유량 증가의 목적은 현재의 문제로 특히 미국에서 기준 금리를 계속해서 인하하고 원,달러 환율이 계속해서

치솟아 원화의 가치가 하락하고 있을수는 있지만 다양한 자산 포트폴리오를 갖춘 부자들이나 전문 투자자가 아닌

일반적인 근로소득을 취하는 개인들에게는 실질적인 기회를 위해서도 안정적 가계유지를 위해서도 현금보유 비중을

높히는 것이 맞다고 생각한다. 물론 그렇다고 기회가 왔다고 생각해서 쌓아온 현금을 올인 하는건 그저 홀짝 도박을

하는 것이니 해서는 안된다. 즉 일확천금을 노리지 말고 항상 자산관리, 투자에 있어 비율을 조절 하자는 것이다.

그러면 인버스 ETF 등과 병행하면서 투자하면 되는것이 아니냐라고 반박이 있을수 있는데 일부 맞는말이지만 계속해서

단기로 치고빠지는 전략을 구사하기는 일반적인 근로소득자에게 실질적으로 어렵다고 보고 어쩌다 이 사태가 종식

시점에 다가왔을때 제대로 빠져나가지 못했을 경우 상당한 손실을 볼 가능성이 있으므로 개인적으로는 굳이 한다면

소액으로만 해야한다고 본다. 물론 이는 개인 투자성향에 따라 다를것이다. 요약하자면 개인들은 이 사태가 어느정도

해결점을 찾아가고 있다는 신호탄이 보이기 전까지는 매수보다는 관망 혹은 사더라도 아주 소액만 떨어질때마다

조금씩 분할매수 하며 기다리다 종식시점의 긍정적인 흐름이 이어질때 참여해도 늦지 않다는 것이다. 갑자기 몇주 혹은

몇달동안 하락한 주가가 종식과 함께 이전 하락을 한번에 상쇄할 것을 크게 기대하지 말라는 소리다.

무릎에서 사고 어깨에서 팔라는 격언을 잊지 않아야 하는데 대부분은 발바닥 끝까지 보고 매수 타이밍만 재다가

뒤늦게 비싸게 매수하게 되고 후회하거나 장을 떠난다. 이는 평상시 마음가짐의 훈련이 안되있는 상태여서 그렇다고

생각한다. 나 또한 보유중인 주식이 -20 ~ -30%에 가까운 손실중이지만 딱히 고민하진 않는다. 애초에 모두 잃어도

타격이 없을정도의 감당가능할 그릇만큼만 투자했고 다른 자산에도 충분한 비중이 있기 때문이다.

현재 이미 다량의 주식을 보유하고 있고 100% 현금매수 보유분이라면 안타깝지만 물렸다는걸 인지하고 계속해서

물타기로 비중을 늘리지 말고 일상생활에 전념하고 기다리는 것이 올바른 방법이라 본다. 단 신용, 스탁론등을 활용한

개인들은 최근 정부에서 금융비상대책으로 한시적 공매도 금지, 반대매매 6개월 유예등을 선포했으나 치명적 타격이

올만한 금액의 투자가 아니었다면 차라리 기술적 반등세가 온다면 청산하고 회복시기쯤 다시 현금만으로 투자하는것이

오히려 추후에는 수익률이 높지 않을까 싶다. 물론 이런 투자자 대부분은 투기에 가까운 성향을 보이기 때문에

이 부분은 개인의 선택에 달린 것이라 본다.

2. 부동산(주택) 가격변동의 관성을 염두하고 가용 현금비중을 늘리자

최근 코로나 사태가 발생하기 전까지 정부의 각종규제에도 거의 꺾이지 않은 매수세를 보이는 특히 서울, 수도권

부동산의 경우 굉장히 많은 변수들이 혼재해 있어 단언하기는 어렵다. 특히 정부 관점이나 일부 언론에서는 하락세가

심화되고 있다고 하나 실제로 서울 전역에 대한 실거래가를 훑어보면 아주 상세하게 보지 않아도 주춤한 매수세에도

꾸준히 거래가 이뤄지고 있고 하락했다 한들 이제까지의 상승한 가격대비 푼돈 정도 하락한 정도이다.

그런데 큰 관점에서 봤을때는 개인적으론 하락에 대한 대응을 생각중이다. 이유는 이미 소득대비 주택가격 비율

즉 PIR(Price Income Ratio)이 단기 몇년간 상승세로 볼때 이미 과도하며 매수세를 받쳐줘야할 젊은 세대들의 소득은

10년 전이나 지금이나 극히 일부를 제외하고 큰 변화가 없다. 가계부채 또한 대출규제로 증가세를 막고는 있으나

이제는 생계를 위한 대출마저도 증가세를 보이고 있어 개인들의 가처분소득이 점점 줄고있고 뉴스를 있는 그대로

보진 않지만 뒤늦은 실수요자들의 매수 심리가 아직까지도 일부는 긴가민가 하지만 대세적으로는 꺾이지 않았고

소유자 또한 마찬가지 심리를 보인다는 것이다. 우리나라 부동산의 경우 전세를 낀 레버리지 투자 흔히 말하는

갭투자가 가능한 특성을 가지고 있고 자산의 80% 이상이 부동산에 쏠려있는 경우가 대부분이라 주식등과 같이

글로벌 경제체인의 영향에서 한시적으로 약간 빗겨나가는 현상이 보이는데 주택 = 실거주외 투자대상에 포함이라는

인식과 상황이 존재한다면 결국 투자상품은 수요자 거래량이 중요하며 이 수요층이 누구냐가 중요하다는 것이다.

흔히 부동산 전문가라는 사람들 (이중에는 사실 경제학적 부동산 전문가라기 보다는 과거 투자로 수익을 맛본 사람들이

전문가 처럼 인식되는 경우가 더 많다)이 뉴스나 기타 매체들에 자주 나와 이제까지 하는 얘기중 상승을 점치는

사람들의 경우 한결같이 얘기하는것이 세계적 금리인하, 경기부양을 위한 넘치는 유동성 공급으로 시장에 돈이

넘쳐나 현금가치 하락으로 실물자산이며 적어도 국내에서 대다수에게 안전자산으로 평가되는 부동산 특히 아파트를

매입해야 한다고 하며 재건축, 재개발 규제로 인해 특히 언제나 대기수요층이 풍부한 서울의 아파트 공급부족등을

논하는데 물론 일부분 국내 사정을 봤을때 상황과 맞는 논리가 존재하나 어쨋든 이 부동산 전문가라는 사람들도

결국에는 과거에 자산의 가치가 하락 하고 시장에 사면 망한다는 분위기가 팽배했을때 공격적인 투자와 상승시기에

매도로 현금화를 시켰든 보유를 하고있든 현재 시점으로 수익을 누리고 있고 이 현재 데이터와 그들이 성공했던 투자

노하우를 통해 대중들이 추종하여 인기를 얻고 있는것인데 요즘은 교묘하게도 조정은 있을 수 있으나 급진적 하락은

없다고 단언하는 경우가 많다. 교묘하다는 것의 의미는 겉으로는 여러가지 이유를 앞세워 지역에 따라 오를수도

떨어질 수도 있다고 하지만 전반적인 내용을 들어보면 전반적, 미래적으로는 상승을 대중에게 설파하며 본인의

기득 또한 대중의 기대심리를 자극하여 보전하려 한다는 것이다.

누구나 이미 현재가치로 많은 사람들이 원하는것을 소유하고 있을때의 심리는 당연히 가치가 하락하지 않기를

바랄 수 밖에 없으므로 결국 편향적 분석이 나올 수 밖에 없다. 이는 반대로 현재 무소유인 수요자들에게는 반대의

편향적 분석으로 조만간의 폭락을 예견하고 그것만을 기다리거나 폭락론계 인사들의 의견을 추종하게 된다.

그러나 가격예측은 어떤 투자에도 쓸모없는 짓이다. 물론 단기예측이 적중할 수도 있으나 부동산 특성상 주식처럼

바로바로 사고팔고 반복하기는 어렵고 매매주체들의 심리, 경제적 상황에 전체적인 경제상황이 반영되기 까지 오랜

시간이 소요되기 때문에 이런 단기적 전망에 휩쓸려선 안된다. 물론 다주택자의 경우 조금은 예외일 수 있어 

상승기의 맛을 본 다주택자들 중 투기성향이 강한 투자자들은 양도세 중과 대비 수익금이 몇천만원이라도 생겨도

전국을 유람하며 단타를 반복한다. 어찌됐든 본인이 꼭 쥐고갈 본진(거주 중 주택)이 존재하기 때문에 가능한 일이며

실제로 지금의 각종 규제 전까지는 메뚜기 떼처럼 훑고 지나가며 상당한 수익을 챙기기도 했을것이다. 진골 투자자들은

이런 사람들이며 대부분은 주식시장에서 말하는 흔히 조막손 동호회 세력들 처럼 무차별 공격투자로 자기자본이 거의

없이 어쨋든 주택가격은 우상향 한다며 뛰어드는 사람들일것이고 리스크 대비가 충분하지 않아 결국 제때 빠져나가지

못한 사람들은 대내외 변수에 취약할 수 밖에 없다. 최악의 경우는 결국 엄청난 손해를 보고 매도하거나 파산하게 된다.

하지만 모두가 그럴까? 언급한 진골 투자자(이미 갖추고 있는) 들과 적당한 가격에 매수하여 맘편히 살고 있는 실수요자

들은 마음 졸이지 않고 살아남게 된다.

요즘 정부정책등 여러가지 요인이 섞여 최근에 수-용-성 (수원, 용인, 성남) 의 가격이 마-용-성(마포, 용산, 성동) 에 이어

급등하고 있고 있다며 많은 언론과 부동산 관련 자칭 전문가들이 실수요자들을 자극하는데 무주택자나 갈아타기 수요자

들 중 이런 흑막에 대한 본질을 모르고 그저 특정 부동산 전문가 말만 믿거나 상승 중 호가에 눈이 뒤집혀 불안감에 덜컥

매수하면 크게 후회할 수 있다. 해당지역의 대중적 심리 가치가 기존 주요 입지가치, 적절한 인프라나 일자리 등의

편의, 경제성을 받아들이는 대중심리가 오랜시간동안 반영된 예를 들면 주택시장의 삼성전자와 같은 강남 아파트와

같은곳도 큰 폭의 하락을 겪을 수 있고 그 외 지역또한 시간의 경과에 따라 이 흐름이 반영 되는데 특히 전세가

대비 매매가의 갭차이가 적은 투자, 투기 자본의 먹잇감이 될만한 곳은 더 심한 하락폭을 보일 수 있다.

이는 실수요자들의 공포 매물보다는 수익에 손실이 예상되는 투자자들의 손절 혹은 그 이전 선도 투자자들의 물건

던지기가 혼재 되기 때문이다 앞서 말했듯 준비된 다주택자의 경우 이 경우에도 투자에 대한 손실 뿐이지 신상에는

치명적인 타격은 거의 없을 것이며 최종 최대 피해자는 자의던 타의던 높은 호가에 매수한 실수요자가 된다.

물론 단기적으로 (1년이 될수도 있다) 집값이 상승할 가능성도 있으나 말그대로 단기로 그칠 가능성이 훨씬 높다.

그래서 투자든 실수요자든 매수가 대비 상승폭은 비교적 높고 하락시에는 심리 하방지지 가격대를 확보할 수 있는

확률이 높을시기, 가격을 기다렸다가 사는것이 현명한 선택이라는 것이다. 자칭 전문가들이 나서 내집마련은 가격을

따지지 말고 현재가 가장 쌀때라고 하는데 그들의 과거를 살펴보면 거의 전부가 하락기를 공략했다는 것을 알수있다.

즉 당장에 보이는 상승해가는 실거래가나 호가의 공포에 넘어가 높은 가격에 주택을 매수하는것은 기대 수익률이

현저히 낮아지며 재수없으면 하락기를 오랜기간 건뎌야 하는 상황이 될 수 있다. 물론 현재로서는 물건의 선점이

최대 과제로 느껴질것이라 남들 가진걸 나도 소유했다는것에 안도감을 느낄 수 있으나 항상 하락할때는 기다렸다

지금 살껄이나 반대로 상승기에도 전에 그때 살껄이라는 후회를 하게 된다. 현재의 실수요자들이 흔히 말하는

영끌해서 집을 매수하는것은 서울, 수도권 부동산은 단기적 조정은 있을 수 있으나 내가 산 가격보다는 언젠가

분명 오른다는 확신을 가지고 매수하는 것으로 보인다. 그러나 조바심을 버리고 생각해 보자. 

개인적으로는 코로나 사태 장기화는 촉매제일뿐 주택가격 하락에 결정적인 영향을 당장에 미칠만한 재료는

아니라 생각한다. 다만 이미 우리나라의 경제 펀더멘탈이 미중무역분쟁등의 강대국들의 잇따른 경제패권 다툼과

제조업, 수출 체제에서 벗어날 수 있는 조짐이 보이질 않는 상태에서 코로나 사태가 장기화 될 경우 기업의 매출과

종단에는 결국 근로소득자의 구조조정에 의한 해고나 무급휴가, 대기발령등의 현상, 자영업자들의 매출감소등으로

인한 가계 부실대출 위험성 증가로 인해 이미 영끌해서 주택 매수를 한 경우 갖은 위험성에 노출되있는 상태라고 본다.

즉 리스크가 위기가 될 확률은 줄여나가는 투자가 옳다는 말을 하고 싶은 것이다.

실제로 코로나 사태 이전에도 근로소득자 입장에서 비교적 높은 수입을 기대할 수 있는 대기업의 경우도 지속적인

사업장 및 인력 구조조정을 하고있는 중인데 최근의 에스오일, 두산중공업등의 희망퇴직, 구조조정, 무급휴가 권유등의

조치를 보면 코로나 사태 영향에 의한 대기업의 구조조정 또한 현실화 되고 있다. 그나마 이런 대기업의 경우 퇴직금

지급이나 짧게는 개월 단위 길게는 몇년 간의 급여를 일시지급하기 때문에 아주 당장에는 한숨 돌릴만 하겠지만

대부분은 그렇지 못한것을 모두가 잘 알고 있다.

또한 개인적으로는 예전 초기 탄생시점부터 최근까지 꾸준히 여러 플랫폼의 P2P업체에 분산투자 했는데 경험적 추이를

복기 해보면 개인소액 신용 대출 - 소상공인 창업자 신용 대출 - 부동산 건축자금 담보대출 - 개인 부동산 매입 담보대출

순으로 사회경제적 흐름에 따라 체감이 될만큼의 대출 종류의 비중이 변화해 왔다. 이 중 개인 부동산 매입 담보대출은

최근 굉장한 비중을 차지하는데 정부의 각종 공격적 대출규제 (투기과열, 조정대상 지역의 1,2 금융권 LTV, DTI규제등)로

현금 비중이 부족한 매수자들의 영끌 매수의 통로로 보인다. 정부에서도 뒷북치기로 예의주시한다고 하지만 항상 

터지고 나서 수습 흉내만 내는 이번 정부의 정책을 신뢰하긴 어려워 보인다. 현재도 꾸준하게 높은 대출금리에도 불구

하고 투자상품 목록에 떠있는 주택구입 목적 개인담보대출은 매일마다 늘어나고 있는것이 눈에 보인다. 이들 차주의

기 대출 내역등을 보면 보통 8% 이상의 높은 이자임에도 이렇게까지 무리하면 너무 위험하지 않나 싶을정도로 특히

사업자의 경우 기존 담보, 신용대출이 이미 상당한 액수로 존재하며 일반적인 수요자로 보이는 차주들 또한 기 대출

금액비중이 높은 편이다. 문제는 경제상황이 어느정도 조용하고 특히 활황기 때는 이처럼 공격적인 레버리지를

활용하는것도 크게 나쁘다고만 할 순 없는데 이럴 시기에는 인플레이션과 기업의 안정화로 인한 경제주체의

종단인 개인의 소득, 고용지속여부 또한 비교적 안정되므로 설사 가계, 기업부채의 증가세가 높더라도 갚을수 있는

확률적 요건이 충분하다면 사실 증가세 자체만 가지고 심각하다고 평가하는것은 잘못된 시각 이라고 본다.

그러나 이미 잘 알고 있듯 현재 우리나라 경제상황은 코로나가 아니라도 최근까지 만만하지 않은 상황이었다.

그저 개개인의 생활까지 깊숙히 영향을 미칠만큼 당장의 체감효과가 부족할뿐이며 어디서 터져도 이상하지 않을정도

라고 보인다. 개인적으로는 이런 이유들로 개인 부동산 매수나 신용대출에는 절대 투자하지 않는다. 어짜피 기간도 길고

투자대비 리스크도 상당히 높은편이기 때문이다. 첨언하자면 P2P 투자는 상품별로 주식보다 훨씬 위험한 투자라고 본다.

채무자 파산, 부도시 수많은 채권자들의 선순위별로 청산금액을 나눠서 배상받을 수 밖에 없고 연체율등의 증가로

플랫폼 자체의 자금관리 문제로도 원금을 일부 혹은 모두 잃을수도 있기 때문인데 개인이나 플랫폼의 신용을 얼마나

신뢰할 수 있는가의 문제점이 가장 크다고 본다.

개인적으로는 현재 모든 P2P 자금을 회수했고 현재는 온라인 쇼핑몰 선정산 단기 채권정도 (1개월 ~ 2개월 미만)만

소액 투자중이지만 코로나 사태가 3~5개월 이상의 장기화로 진행된다면 더 이상 하지 않을 생각이다.

부동산과 주식은 당장의 연관이 있을수도 있고 없을수도 있으나 큰 맥락에서는 궤를 같이 한다고 보는데 위의 여러 이유

들로 봤을때 현재 외국인들의 국내주식 대량매도는 코로나에 인한 패닉셀만이 아닌 코로나 장기화로 인한 우리나라

경제 펀더멘털의 약화로 인한 기업매출, 경제성장률 하락으로 인해 기업 수익률이 낮아질것으로 예측하고 매도를 하는

것로 보는것이 더 현실적인 판단이라고 본다. 물론 외국인 자본을 컨트롤 하는 그들이 모두 영리한 투자자라고 보기는

어렵고 단순 패닉셀일수도 있으나 전자의 확률이 더 높다고 본다.

그에 따라 부동산 또한 이 경제 순환흐름에 따라 하락할 확률이 더 높다고 판단되기 때문에 현재 계속해서 무리해서

매수하는것은 금물이라고 본다. 그럼에도 여러가지 개인적인 상황 하에서 매매를 반드시 해야겠다면 사업자든 개인이든

본인이 속한 업종의 상황과 특히 개인이라면 회사의 재무상황에 관심을 가지고 본인이 무리해서 받은 대출을 최악의

상황에서 어느정도 유지가 가능한지를 반드시 시뮬레이션 후 일이 잘못됐을경우 비슷한 입지내에서 면적을 줄여서

다른 주택으로 이동이 가능하여 추후 회복의 가능성을 가질 수 있거나 감당자체는 가능할 정도의 대출만 활용하길

바란다.

또한 위의 이유들로 오히려 주택 투자나 실수요 매수, 갈아타기를 마음먹었다면 현금보유 비중을 오히려 늘려야 할

것이다. 특히 갈아타기의 경우 굉장히 고민이 많이 될텐데 가격이 상승하던 하락하던 비슷한 지역에서 갈아타기 하는

경우 결국 가능대출, 현금보유량으로 갈아타기 가부가 결정되기 때문이다. 이 경우 나라면 만약 하락세가 온다면 

추이를 지켜본 후 본인의 이전 집값에 연연하지 말고 내가 있는 지역보다 대중적 인식상의 더 나은 입지 중 하락폭이

큰 지역으로 열심히 모아온 현금 + 적당한 대출을 통해 갈아타기를 하는것이 맞다고 본다. 여기에는 장기적 시점에서

주택뿐아니라 모든 투자상품의 가치는 우상향 혹은 인플레이션을 반영할 수 밖에 없다라는 전제가 있긴 하지만

더 나은입지의 지역이 추후 경기 안정화가 되며 상승기를 다시 맞이할 경우 이전 지역보다 상승폭은 더 클 확률이 

높으므로 오히려 현금보유분이 지렛대가 되어 대출 원리금을 줄일 수 있으며 더 나은입지의 주택을 추후 처분했을때

디레버리징(부채축소) 의 효과를 볼 수 있다고 할 수 있다. 전제에 벗어나는 경우라도 과도한 원리금 상환에 허덕이지

않으면 집값상승에 대한 미련을 버리고 그에 대한 손실또한 상대적으로 적기 때문에 차분히 부채를 청산할 수 있는

마음가짐을 가질 수 있을 것이다.

물론 1주택자는 거의 필연적으로 소득절벽 시점 까지는 부채 + 현금을 통한 갈아타기밖에 할 수 없으므로 당장에 

손에 쥐어지는 유동성 (현금)이 증가하긴 어려우나 먼 미래에 정 안되면 주택연금을 통한 노후대책도 부동산 자산가치에

비해 월별 유동성이 증가할 수 있으므로 비교적 안정적인 노후를 대비할 수 있다. 주택금융공사등의 기관에서도 손해

보는 짓은 안한다. 은행이나 기관에서 주택연금을 장려하는건 그만큼 우리나라 주택시장의 투자성이 아예 끝나버려서

추후 연금수령자 사망후 회수해도 이익이 기대되지 않는다면 그들도 이런 역모기지 상품을 설계할 이유가 없는 것이다.

현재 영끌해서 매수하는 실수요, 투자자들도 비슷한 논리로 해당지역에 대한 확신을 가지고 매수하는것이겠지만

문제는 결국 과도한 대출 원리금이며 상환기간동안의 금액을 생각해보면 위험요소가 적더라도 너무나 미래에 대한

기대예측이 선반영 된것으로 볼 수 있어 위험하다는 것이다. 반면 무주택자의 경우 고민할 필요가 없다.

하던대로 열심히 현금을 모으고 내가 하고있는 일에 충실하면 반드시 시장에 파산자가 속출하며 너도나도 못팔아서

안달하거나 지금 집사면 바보라는 인식이 팽배해지는 시기가 시간은 오래 걸리고 언제가 될 지 모르지만 반드시 온다.

이를 잘못 이해해서 주식흐름과 동기화 시켜 조금 하락했다고 해서 달려들면 안되고 어찌됐든 내가 마음 편히 살집은

마련하는게 틀린것이 없기 때문이다. 다른걸 떠나서 심리적 안정이 있어야 추후 여러 자산에 대한 투자도 안정적으로

할 수 있기 때문이다. 반면 1주택자의 경우 집값 하락을 점찍고 무조건 집을 팔고 전세로 버티며 손실을 피하겠다는

발상은 위험한 선택이다. 타이밍 예측이 잘못될 경우 본인이 원래 살던 지역에서 아예 튕겨 나가버릴 수 있다. 부동산의

가격은 몇천만원 억대의 돈의 상승, 하락세가 보인다고 해서 눈에 보이는 현금수치로만 생각해서 경거망동 해서는

안되고 철저히 대중의 마음속에서 바라는 입지에만 집중하여 하락에서 상승기로 회복되는 국면이며 정상적인 거래량이

보이는 시점에 갈아타기 하는것이 옳다고 본다. 이 점에서는 고가의 아파트라면 당연히 크게 고민되겠으나 나름

중저가의 아파트라면 너무 크게 고민할 필요는 없을 듯 하다.

무주택자들은 조금이라도 눈에 보이는 자산 수치가 떨어지는것을 못 견뎌하는 경우가 많은데 이 효과로 결국 하락시기

에는 더 떨어질까봐 집을 못사고 상승하는 가격수치에는 조바심을 견디지 못해 지금과 같은 실수요 영끌 매수 현상이

발생하는 것이다. 따라서 정보가 넘치는 요즘 너무 경제 유튜브나 뉴스를 보고 혼자 심각해하지 말아야 한다.

결국 행동과 결정의 주체는 자신이고 그 누구도 나를 책임져 주지 않기 때문이다. 결과적으로 오히려 코로나 장기화로

인한 경기침체가 만약 심각하게 발생한다면 현금을 많이 확보한 사람들일수록 부동산 투자자라면 미래 기대수익률 강화

실수요자라면 더 나은 환경의 입지를 선택할 수 있는 기회가 올것으로 생각한다.

3. 몸담고 있는 업에 집중하자 (긍정적 생각을 가지자)

근로소득자를 기준으로 이런 전염병으로 인한 혹은 글로벌 국가 경기 위축에 따른 경제위기등의 불안한 뉴스등을

통해 불안한 심리가 팽배 해지면 설레발 치는 개인들은 이 분위기에 휩쓸려 어짜피 기업들이 위기에 빠져 퇴출될지도

모르는데 일 열심히 해봐야 소용없다는 등 위기를 기회삼아 공격적인 투자를 한다는 등의 혼란속에 몸과 정신을

던지는 경우를 많이 보이는듯 하다. 근데 투자의 측면에서도 그렇고 너무 앞선 미래를 예측 해봐야 보통 본인에게

득보다는 실이 많다. 대부분의 보통사람들은 자신이 몸담은 업종과 세 분류적인 업무에 대해 오랜기간동안 특화된

경우 갑작스러운 변화를 시도하기도 어렵고 특히 지켜야 할 가정이 있는 경우에는 말할 필요도 없을 듯 하다.

개인적으로는 근로소득의 가치를 폄하하고 투자의 가치만을 추종하는 사람들을 경멸하는데 세상에 다양한 업종,

성향을 가진 근로, 사업, 투자 소득을 얻는 사람들이 존재하고 근로소득자 또한 본인이 원하든 원치않아도 선택했든

그대로의 보람과 가치가 있는것이며 거기에 더해 투자마인드 까지 겸비하는 개인이 많아질수록 경제, 투자 건전성이

좋아지고 넓게 봤을때 비교적 건전한 시장경제의 흐름을 만들어 갈 수 있는 국가적 분위기가 만들어진다고 생각하기

때문이다. 판타지스럽거나 도덕적 이상 같은 관점 일수도 있으나 개인적으로는 그렇게 생각한다.

물론 근로소득자는 본인의 의지와 상관없이 사업주의 이익을 위해 본인의 시간, 노동력에 대비한 상대적으로 작은

댓가를 얻어가는것이라 불합리함을 느낄수 있지만 본인의 노력과 의지를 사용해서 내 가정과 개인의 앞가림을

할수 있다는 것에도 큰 의미가 있다고 생각한다. (게임에서 치트키로 엔딩보면 재미가 반감되는것과 같다고 본다.)

그것이 무조건 싫다면 당연히 준비기간을 거쳐 사업이나 투자자로 변신해야 되는것이고 결과에 따른 리스크나 수익

모두 본인과 가족 구성원이 한배를 타고 감수해야 할 사항이라는 것을 인정해야 한다. 개인적으로는 사업 경험이 있어

이런말을 해보는 건데 짜여진 회사 시스템에서 길들여진 급여소득자들이 대부분 저정도면 내가 하면 잘할 수 있어라고

생각하는 경우가 많은데 인생은 실전이다. 경험해보지도 못한일에 대해 낙관적인 시각을 버리자. 물론 나는 사업을

한참전에 접었기 때문에 패배자의 비겁한 변명일 수 있으나 그때의 경험은 현재의 돈과 경제를 바라보는 시각에

엄청나게 중요한 역할을 해줬다고 생각하며 현재는 근로소득자로 회사일이라는게 짜증나지 않을 수 없지만 가능한

범위내에선 최선을 다하는 편이고 요령은 부릴지 몰라도 꼼수는 부리지 않는다. 

그러니 불만이 있더라도 기업경기 위축의 분위기가 예측될수록 본인의 업무에 집중하고 현금소득을 가능한 꾸준히

비축하여 위기나 기회에 대비하는것이 현명한 선택이라고 본다.

글로벌 국가 금리인하, 양적완화 정책으로 시장에 풀린 유동성이 너무 많아 현금의 가치가 갈수록 떨어진다고는

하지만 그렇다고 해서 대출에만 의지해서 자산을 유지하거나 가계를 보전할수도 없는것이다. 국가던 개인이던

부채로 키운 자산팽창은 언젠가 정리기간이 도래하며 현재 자유경제 시장의 흐름 자체가 신용,부채,돈이 순환되는

구조이기 때문에 코로나 때문이든 실질적인 글로벌 경제위기이든 작던 크던 언제든 발발할 수 있는 문제이다.

그러니 전쟁이라도 발생해서 실제 금붙이를 가지고 물물교환을 해야하는 상황이 아니라면 어찌됐든 현금을 일정량

보유해야 하며 경기위축에 따른 기업 고용의 불안감이 가중된다면 더 그렇다는 것이다.

즉 대중의 심리에 편승하지 말고 평상심을 유지하며 본인의 업에 집중하며 천천히 나아가다 보면 경제 위기도 주변

상황도 어느샌가 아무일도 없었다는 듯 잠잠해 지는 시기가 언젠가 찾아오게 되고 이 시기에 꾸준함을 유지한 사람

들에게는 뜻하지 않던 기회가 찾아올수도 있다. 물론 단언할수는 없지만 엉뚱한 방향이 아닌 정상적인 방향으로 

자기 주관이 뚜렷하고 소신있는 사람들은 보통 미리 여러가지 대비책을 가지고 있는 경우가 많아 위기가 닥쳐도

의외로 치명적인 타격없이 지나가는 경우가 많다. 우리나라에 치명적인 경제위기와 현재의 고용시장 판도까지

변화시켜버린 98년 IMF 경제 위기당시에도 전반적으로 타격을 입은 가계가 많았던 것은 사실이나 부자가 아닌

보통 사람들임에도 다소 무난하게 지나갔던 가계들도 상당 수 였다는것을 염두하고 대중의 불안심리에 휩쓸리지 말고

평상심을 유지하도록 하자

글의 제목은 코로나 19 장기화에 따른 자산관리지만 가져야할 본인의 결정에 대한 대중의 심리와 너무 넓은 범위에서의

위기에 대한 자신상황 즉각 동기화, 설레발은 평상시에도 피해야 할 마음가짐이라고 생각한다. 글의 취지로 요약하면

주식, 부동산등 현재시점에서 무리한 투자나 겨우 몇주 하락세를 보고 위기 = 대중공포 = 기회라고 생각하여 대박을

꿈꾸며 투자에 임하지 말자는 것이다. 단 본인이 이미 자산 포트폴리오가 다양하게 분배될만큼의 자산을 축적하고

있는 경우라면 일부분 리스크를 감안하고 포트폴리오 간의 비율 조정은 괜찮은 선택이라 생각한다 예를들어

현금대신 금 매입량을 일부 확대하거나 단기적 달러상승을 노리고 매입을 할수도 있을것이고 인버스 상품등을 통해

단기적 배팅 후 이후에는 레버리지 상품을 통해 수익을 극대화 할수도 있을것이다. 물론 세상일이 예상대로 흘러가지

않기 때문에 리스크는 감내해야겠지만 말이다. 안팎으로 어려운 상황이지만 각자 건강관리도 조심하고 안전한

자산관리로 이 위기를 극복했으면 하는 마음이다.

유튜브라던지 뉴스만 봐도 최근까지 급 상승세를 보이는 서울 주택시장이나 미국 주식등을 보면 왠지 하루라도 빨리 

참여하지 않으면 남보다 뒤쳐지는 기분이나 나와 똑같이 일하는 동료는 재테크를 잘해서 자산가치는 훨씬 앞지른

사람들을 보면 나는 뭐했나 싶은 자책과 질투등의 복잡한 감정을 가지게 된 분들이 특히 최근에 아주 많을것이라

생각한다. 한술 더 떠 각종매체들에서는 지금같은 저금리 세상에서 예적금만으로는 노후준비는 어림도 없으며

60대에 은퇴했다고 가정하고 1~2인가구 평균 월 생활비 200여 만원을 가정했을때 기대수명을 100살정도로 잡으면

노후대비를 위한 자산은 현금흐름으로 10억정도는 있어야 한다고 많이 얘기하며 투자를 안하면 자발적 은퇴나 명퇴

등의 강제 은퇴후 인생의 패배자가 될 것 처럼 말을 한다. (이 주제는 따로 다뤄봐야 할 듯 싶다.) 

이 주장들이 일부분 맞다고 가정하고 그럼 돈을 모아야 투자를 하든 말든 할것이니 매달 들어오는 근로소득으로

차근차근 모아야 할텐데 뻔한 월급에 고정지출도 뻔히 아는 직장인의 입장에서는 어쩌면 대부분 그저 먹고 살기에

바빠 모이면 모이는대로 없으면 없는대로 흘러가는 삶을 보내고 있을 가능성이 높다고 본다. 

저축방법이라던지 가져야할 마인드라던지 이런 내용들은 이미 너무나도 많은 정보들이 넘쳐나고 몇가지 봤을때 맞는

방법들이 많은데 대부분 맞는 말이다. 왜냐하면 투자의 방법은 각자 다를 수 있으나 투자를 위한 종잣돈을 모으는데 

있어서는 일반적인 직장인이라면 틀에서 크게 벗어나기 어렵기 때문이다. 하지만 대부분의 직장인들은 특히 아이라도

있는 맞벌이 부부라면 회사에서는 일에 신경쓰느라 집에와서는 가정일에 신경쓰느라 정신이 없어 알아도 더 부지런을

떨기가 힘든 현실적인 상황이 많을 것이다.

그래서 현실적으로 특별한 부가 액션이 없이 저축액수를 늘릴 수 있는 이미 저축에 관심있는 분들은 뻔히 알만한 내용을

풀어보려고 한다. 단 본인의 사상이 어짜피 티끌모아 티끌 그거 모으느니 적당히 모아서 맛난거나 사먹던지 여행이나

가련다 하는분들은 그냥 그렇게 원하는 대로 사시면 된다. 이것도 무조건 나쁘다고 할 순 없는게 누구한테 해를 끼치는

것도 아니고 어짜피 저축에 관심있을 나이대라면 자기 스스로의 인생을 책임져야 할 성인이 대다수일테니 비난할

이유도 없는것이다. 그리고 이 방법들은 책임감을 가지고 열심히 일에 에너지를 쏟아부어 쉬는시간에는 온전히

쉬느라 남이 보기에는 한없이 게을러 보이지만 역설적으로 직장에서는 부지런한 일꾼인 분들에게 잘 맞는 방법이라

생각한다.

1. 이왕 게으른 사람이면 집에서 확실히 게을러지자

수많은 돈모으기 방법을 알리는 내용들을 보면 부지런해야 한다를 너무 강조하는데 물론 이 방법이 맞는 사람들이 있고

사실 이정도의 자기희생을 감내할 수 있는 사람들은 진정 부자가 될 확률에 더 가까이 갈 수 있는 사람들이라 볼 수

있다. 그러나 그정도까지의 각오가 힘든 보통사람이라면 어짜피 실행해봐야 작심삼일이니 자책만 할것이니 너무 심각

하게 받아들이지 말자. 대신 여기에도 어느정도의 자기희생은 따르게 된다.

일반적인 일상이라면 퇴근 후 집에서 맥주 한잔이나 맛있는 것을 사먹던지 아니면 친구들을 만나던지 하는 방법으로

스트레스를 해소할 것이다. 솔직히 야외활동으로 스트레스를 풀 수 있는 사람이라면 이미 부지런한 사람이다. 단지

뭔가를 배워야 된다던지 일을 더해야 된다던지의 방법이 맞지 않는 것 뿐이다. 이런 사람들은 다른방법을 찾는것이 좋다.

게으른 사람이라면 집에 돌아와서 TV나 보던지 인터넷이나 뒤적거리다가 내일의 빡센 하루를 어찌 보낼지 잠깐 생각

해보다 잠이 들것이다. 이 때 맥주를 한캔식 한다던지 여기에 술안주거리로 주전부리를 자주 산다던지 하면 과감히 끊어

내야한다. 처음에는 어렵다. 이미 퇴근 후 집에서 술 한잔해야 스트레스가 조금 풀리는 사람이라면 바로 끊어내면 

더 크게 스트레스 받고 한번에 몰아서 폭음할 가능성도 높으니 서서히 줄이기를 시도해보자 중간에 조금 실패해도 

괜찮다. 대신 요즘은 지출, 수입등의 내역을 잘 정리해주는 가계부 App이 잘되있으니 매달 자신이 줄인 맥주와 안주값이

얼마나 줄어드는지를 체크하도록 하자. 밖에서 친구나 직장동료와 술 한잔을 자주 즐기는 타입이라면 이것도 횟수를

줄여보고 체크 해보는 것이 좋다. 아니 그럼 사회생활 하는 사람이 아무것도 아니고 회사, 집만 반복하면서 영혼없이

살라는거냐고 반박할 사람들도 많을텐데 그깟 맥주 몇번 안먹었다고 쌓일 스트레스가 덜 쌓이는 것 아니고 술 몇번 

안먹었다고 서먹해지는 인간관계라면 애초에 없어도 되는 관계이다. 그리고 이 방법은 영원히 하는것이 아니라 투자를

위하든 일정목표액이 모였을때는 자신을 위해서 쓰던 재테크의 목적은 일단 둘째치고 게으른 저축방법이 주제이므로

목표액 달성후에는 알아서 하면 된다. 어짜피 누가 안시켜도 한달.. 아니 몇달, 년단위로 바뀌는 통장 잔고를 보면 그때는

이런말 필요없이 알아서 하게 되있다. 그러니 퇴근했으면 자기계발이니 뭐니 너무 신경쓰지 말고 쉬고싶으면 집에서 

조용히 쉬자. 책을 읽어도 좋고 게임을 해도 좋다. 아무것도 안하는게 오히려 종잣돈을 모으는데 정신적으로 신경쓰이지

않으면서 꾸준함을 유지할 수 있는 좋은 방법이 될 수 있다. 아싸처럼 살라는 말이 아니다 때로는 친구관계도 지키고

그럴때는 쫌생이 처럼 돈돈돈 노래 부르며 아끼진 않으면서 편하고 게으른 상태는 유지 하지만 적당히 소비하며

컨트롤 하라는 말이다.

2. 식단을 바꾸자 (식비를 줄이자)

나이 지긋한 어른들이 흔히 말씀하시는것 먹고 싶은것 있으면 아무때나 먹을수 있고 지금이 얼마냐 좋은 세상이냐라고

하는걸 들을때가 많을것이다. 맞다 요즘엔 그야말로 먹을거리가 너무 많고 어지간한 차상위 빈곤계층이 아닌 이상 

일반적이라면 1주 1치킨 정도는 충분히 먹을 수 있고 밖을 나가면 맛집이냐 아니냐의 차이 뿐 널린것이 식당이다.

이렇다 보니 많은 사람들이 일도 힘들고 사는것도 스트레스 천지인데 맛난거라도 먹고 기분전환 해야지라는 생각이 

많은데 결국 잦은 외식 -> 식비 지출 증가 -> 체중 증가 -> 성인병에 걸릴 확률 증가 / 후덕해 지는 몸 원상복구 욕구 

증가 -> 다이어트 시도로 이어지고 목표를 이뤘다면 이제 외식을 줄일 수도 있을텐데 다시 무한반복 하는 경우가 많을

것이다. 일단 여기에는 몇가지 갈림길이 있는데 부모님과 같이 거주 중이면 집밥에 감사하고 먹고 방에서 놀면 된다.

1인이나 2인 가구이고 그동안 외식, 배달음식에 입맛이 완벽히 적응한 상태라면 이 또한 처음에는 어렵지만 횟수를

줄여나가고 건강한 식단은 아니라도 직접 해먹는 습관을 들여야 한다. 아니 게으른 사람을 위한다며 직접 해먹으라는건

부지런한거 아니냐 할 수 있는데 그렇다고 한달 내내 기름진 배달음식만 먹을건 아니지 않을까? 그런 사람이라면

일단 건강을 위해서라도 줄이는게 맞다고 본다. 직접 해먹는게 귀찮다면 요즘은 반찬도 국도 왠만한건 주문하면 바로 

배송되는 세상이니 기껏해봐야 밥을 지어서 먹는정도의 수고만 해도 된다. 물론 종류에 따라 입맛에 맞지 않거나

비교적 부실한 내용구성으로 질은 조금 떨어질 수 있지만 모든게 귀찮다면 이것도 방법 중 하나이다. 적어도 배달, 외식

으로 소비하는 식비보다는 적게 들것이다. 물론 눈에 보이는대로 사들이면 안하느니만 못하니 어느정도 계획적으로

시도해 보면 몇달 정도면 자신이 선호하는 음식의 양이나 종류등에 대한 패턴이 생길 것이고 이 또한 가계부 App등으로

매달 비교해보며 조금씩 줄이거나 한달은 식비절약을 많이 했다면 한달은 원하는것도 먹어보는 식으로 계획하면 된다.

치킨을 매일먹는다고 가정해보면 30일 내내 먹는 치킨이 JMT일지 기다렸다 어쩌다 한번 먹는 치킨이 JMT일지는 말하지

않아도 될 듯 하다. 또한 이렇게 실천해보면 오히려 살쪄있는 때보다 몸도 가볍고 덜 피곤함을 느낄 수 있을것이다.

운동은 재량껏이지만 식단만 바꿔도 식비절약과 전보다 비교적 건강해지는 효과를 동시에 볼 수 있다. 요즘 세상에선

식비를 줄여서 영양이 고루 섭취되지 못하는게 아니라 본인이 선호하는 음식만을 편식해서 오히려 건강도 잃어가고

지출도 커지는 것이다. 아마 20대에게는 이 부분은 굉장히 어려운 도전과제 일텐데 잘 실천한다면 30대 초반만 되도

결과에 뿌듯하게 느껴질 것이다.

3. 카페인 충전은 탕비실을 활용하자

커피에 특별히 알러지가 있는 경우가 아니라면 보통은 아침이나 점심 커피한잔으로 피곤함을 달래는 경우가 대부분일

것이다. 나 또한 아침에 커피 두잔정도는 마시지 않으면 집중도도 떨어지고 눈도 침침하고 이미 카페인 중독이라 볼 수

있겠다. 그런데 이 피곤함을 없애는 목적만을 생각하면 굳이 커피전문점에서 마실 필요는 없다고 본다. 대신 본인이

다년간 다양한 종류의 커피맛을 잘 알고 있고 미각이 예민해서 본인이 선호하는 커피외에는 못먹겠다는 사람이면

딱히 해줄말이 없다. 아마 대부분은 딱히 어느나라에서 생산된 원두인지 로스팅이 어떤과정으로 됐는지 이런것에 신경

쓰지 않고 일단 각성이나 회의 전, 후 티타임 등의 목적으로 전문점에서 그맛이 그맛으로 대충 먹는 경우가 대부분일

것이다. 그렇다면 탕비실 커피로 바꾸자 물론 회사마다 어떤 상황에서는 탕비실이 없는 경우도 있을것이고 커피도 선호

하지 않는 설탕있는 믹스커피일 경우도 있을 것이다. 그러면 나름 원하는 커피를 주문해서 가지고 다니던지 하자.

커피 자체가 그렇게 저렴한 기호식품은 아니지만 적어도 카페에 가서 먹는 커피보다는 훨씬 저렴하고 많이 마시는 사람

이면 더 큰 절약 효과를 볼 수 있다. 아니면 특정 전문점 커피를 선호하는 경우라면 이 또한 횟수를 줄이도록 하자.

4. 예, 적금등 저축을 위한 계좌개설등은 비대면을 적극 활용하자

사실 이부분은 이미 인터넷 뱅킹을 사용하고 있는 사람들이면 모두 알고있을 내용이라 딱히 할말은 없다. 단 강조 하고 

싶은건 이마저도 귀찮아서 못한다면 가만히 놔둬도 생기는 돈을 단 몇분 손가락도 움직이기 싫어 스스로 포기하는

것이지만 그렇게까지 만사에 귀차니즘과 게으름에 쩔어있다면 그냥 일반통장에 쟁여놓는 대신 아무 활동도 안하면

적어도 나가서 소비하는것보단 훨씬 나은 결과물을 볼 수 있다. 

이미 지점에서 가입, 사용중인 계좌라면 만기까지 놔두고 통장을 없앤 뒤 이후에는 비대면 계좌개설을 적극 활용

하도록 하자. 저축은행이나 금고까지도 요즘엔 비대면 개설이 안되는곳이 거의 없다.

5. 여행을 자제하자

정말 게으르고 가만히 앉아있거나 누워있는게 힐링인 사람들은 여행에 별 관심없고 못갔다고 해서 나중에 크게 후회

하지도 않을 것이다. 그런 속사정은 모른채 일반적으로는 답답해서 저렇게 어떻게 사냐라고 할 수 있는데 정작 본인은

그런 관심은 꺼주길 바라고 있을것이다. 저축의 측면에서 봤을때는 굉장히 바람직한 면이다. 일단 본인이 여행에 대한

욕구가 없으니 스트레스가 없기 때문이다. 단 아이가 있는 경우에는 아이의 다양한 체험활동을 위해서라도 너무 돈을

아끼겠다고 여행을 무조건 자제하는건 바람직 하지 못하다고 본다. 어린시절의 가족과의 여행 추억, 경험은 단 돈 몇만원

과 바꿀 수 없는 소중한 기억과 습득되는 체험이기 때문이다. 단 이 횟수를 줄이고 보다 실속적으로 갈 수 있도록 

조절 해보자. 사실 이 정도 계획하고 실행할 정도의 사람이면 굳이 얘기할 필요도 없을 듯 하다. 아마 이 주제는 1, 2인

가구에게 알맞은 방법일 것이다. 집이 너무 좋고 게으른 사람들에게는 해당되지 않으니 그냥 하던대로 하면 되고

한가지 웃긴점은 다른건 만사가 귀찮은데 여행에는 의외로 의욕이 불타는 사람들이 있는데 이런 사람은 여행 횟수도

줄이고 가더라도 소비가 덜들어가는 여행방법으로 스스로를 적응시킬 필요가 있다. 

5. 동기부여 영상 같은 것 보지말자

동기부여 영상이나 글귀 등은 개인적으로는 그다지 좋아하지 않는다. 그 자체가 잘못된 것은 없고 대부분 넓은 범위

에서 생각해보면 맞는 말이지만 개인별로 받아들일 수 있는 그릇의 크기나 행동 추진력들이 모두 다르기 때문에 동기

부여 영상의 주인공들의 말이 맞다고 생각하면서 뭔가 진취적인 BGM이 포함된 영상이 끝나고 하루정도 지나고 나면

그딴건 다 잊어버리고 어제의 나와 똑같은 삶을 살게된다. 근데 나는 이게 나쁘다고 생각하진 않는다. 모두가 영상의

주인공들처럼 주변의 시선상에서의 성공을 거둘 수도 없고 결국 성공이란 것은 자신의 기준과 만족도 선상에서의 성공

이면 충분하다고 생각한다. 다만 직장인이라면 자신의 책임이 주어진 일마저도 아무 생각없이 게으름 피우면서 

하루하루 때우기 식으로 살아가고 있다면 그런 사람들은 바뀔 필요가 있다. 그게 아니라면 좀 게을러도 좋다 직장에서

많은 에너지를 쏟아냈으니 끊임없이 생각, 행동을 할게 아니라 쉬어줄 필요도 있기 때문이다. 문득 퇴근 후 요즘세상에선

자기 계발 없이는 암담한 미래만 올 것 처럼 모든 매체에서 겁을 주는데 할 수 있는 사람은 대단한 사람인것이고

아니라고 해도 일단은 자신의 일에만 충실한 것도 나쁘지 않은 선택이다.  저축 얘기랑 무슨 상관이냐 싶을 수 있는데

투자를 위한 종잣돈 모으기던 개인소비를 위함이던 어느정도의 종잣돈을 모은다는것은 인내심을 요구하는 마라톤과 

같아 내 생활의 일부에 스며들 듯 자연스럽게 소비의 비중이 더 큰 라이프 스타일을 바꿔가는 것으로 스트레스를 

유발하게 된다. 경제 관련 동기부여, 부자가 되는법, 이미 부를 이룬 사람들의 후기 영상등으로 자신을 너무 채찍질

해가면서 저축을 강제로 하다보면 오래가지 못하고 순간 무너져내려 이전보다 더 큰 액수의 그동안 모아둔 돈을

한번에 탕진할 가능성이 커지므로 소가 밭을 갈듯 한 길을 꾸준히 간다는 생각으로 나의 소비 패턴을 조금씩 바꿔

나간다는 생각으로 현실에 충실하며 생활하도록 하자

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서두에서도 어쩌면 뻔한 글이 될거라고 했지만 쓰고나서 보니 정말 뻔한 글이긴 하다. 어짜피 무슨 이유로든 저축의

효율을 높히기 위해서는 뻔한 월급하에서 소비를 줄이는 것 아니면 부지런해져서 투잡을 뛰거나 부수입원을 찾는것

외에는 뾰족한 수가 없기 때문이다. 대신 게으른 사람들이 오히려 역설적으로 돈 모으는데에 있어 나름의 장점이

많다고 생각하는건 게을러서 소비도 귀찮아 하는 사람들도 더러 있기 때문이다. 그러니 너무 조바심 내지 말고

나는 게으르다고 자책하며 한숨쉴 것 없이 집에 가만히 빈둥대는 횟수를 늘려 나의 게으름에 최적화된 소비를 줄이는

저축 방법을 하나씩 발굴하도록 하자. 몇달 후, 몇년 후에는 이전의 계좌 잔고보다 훨씬 많은 액수의 잔고를 분명히

보게 될것이다.

우리 주변에는 불과 10년전과 대비해도 수없이 많은 투자 상품과 정보들이 흘러 넘친다.

주식, 부동산, 채권, ETF, 펀드, 금, 은 등의 실물자산 등 이미 존재 했으나 유튜브 같은 미디어나 소셜네트워크 매체를

통해 투자 상품이나 경제상황에 크게 관심 없던 보통 사람들도 이제는 경제에 자연스럽게 관심을 가질만한 나이대가

되면 검색을 통해 다양한 정보를 접하게 된다.

나 또한 많은 정보검색을 통해 많은 인사이트를 얻고 있고 몰랐던 부분도 알게 되는 경우가 많은데 이 정보의 홍수

시대에서 오히려 너무나 많은 정보가 판단력을 흐리게 하는경우가 더 많을때가 자주 있다.

특히 부동산의 경우 2017년 부터 얼마전 정부발표한 12.16 부동산 대책 이전까지 가히 폭발적인 시세 상승을 부르며

현재는 2019년 2월 이후부터 뒤늦게 탑승하려는 실수요자들의 수요가 폭발적으로 증가했는데 신기한점은 30대의

매수비율이 월등히 높다는 것이다. 국토교통부나 한국감정원의 통계는 현장의 분위기나 체감통계보다는 조금 더 후행

지표로 볼수도 있는경우가 많음에도 불구하고 30대 비중이 가장 높다는건 그만큼 PC, 다양한 스마트폰 App들의 활용과

유명 부동산 카페등의 활용능력이 높은 비교적 젊은 연령의 사람들의 정보습득력이 빠르다고 볼 수 있을 것 같다.

바로 이점에 함정이 있다고 볼 수 있는데 이 포스트에서는 딱히 부동산만 주제로 놓고 볼것이 아니라

전반적인 관점으로 보려고 한다. 아래 주제들은 개인적으로 오래전부터 느끼고 실행을 통해 얻은 간단한 논리들 인데

적어도 큰 수익을 보는 성공적인 투자는 아니여도 적어도 자산가치가 크게 훼손되거나 많은것을 잃어버리지 않는

방어법이라고 볼 수 있을듯 하고 개인마다 성향, 성격이 모두 다르기 때문에 아래 내용을 그대로 실천한다고 해서 투자

시기를 스스로 깨닫게 된다고 보장할 수는 없지만 시간을 두고 보면 어느정도 맞는부분이 있을것이라 생각된다.

1. 내가 보기에 좋은상품은 다른사람들은 이미 오래 전부터 알고있었을 확률이 높다. (자만심 버리기)

   투자수익을 운이던 나름의 공부를 통한 실력을 통해서든 맛 본 사람들이 빠지기 쉬운 함정중에 하나라고

   생각한다. 물론 이게 함정이라고 해서 꼭 나쁜것은 아니다. 가격이 낮은 저평가 상태이고 본인이 생각한

   합당한 이치가 있다면 투자해도 된다. 그러나 보통의 경우는 이미 나보다 뛰어난 사람들이 내가 투자하려는

   상품에 이미 발담근 상황이 더 많으며 이들의 차익매물은 나의 매수가격이며 나의 차익매물은 더 늦게 

   알아챈 후발 투자자의 매수가격이다. 몇번 본인의 판단이 맞았다고 해서 스스로 실력있는 투자자라고 생각

   하는것은 금물이다. 진정으로 실력있는 투자자라면 내가 설레발 치지 않아도 많은 사람이 알아서 추앙하게

   되있다. 또한 본인 판단을 너무 신뢰하면 아집이 생기고 이는 상황에 따라 엄청난 손해를 볼 확률도 높으며

   이 경우 보통 자신이 주장하려는 것을 다른사람이 불편한 정도로 어필하는 경우나 조금 모르는것 같은 사람을

   무시하는 경우를 종종 봐왔는데 필요없는 짓이다. 항상 열린마음으로 상대방의 의견도 자신만의 인사이트는

   지키며 수용할 수 있는 포용력을 가지자. 고수는 말이 없고 말이 없는 이유는 이미 자신이 알고있거나 그것에

   대해 내면의 소신, 철학을 가지고 있는 상태인 경우가 많고 굳이 얻을것도 없는 것에 에너지 낭비하고 싶지 않기

   때문이다.

2. 거의 모든 투자상품은 선도 투자자가 이미 숨겨진 가치를 보고 투자했고 나는 후발 투자자일 확률이 높다.

  보통의 대중심리는 너도 나도 관심을 가지는 단계가 아닐경우 투자에 관심없는 경우가 대부분이다. 그도 그럴것이

  회사던 사업이던 가정사든 나이가 들수록 신경써야 할것들이 점점 늘어나는데 투자는 강제성이 없기 때문에 당연히

  일상적인 삶에서 멀어지게 된다. 보통 대중이 관심을 가지기 시작하거나 지대한 관심을 보이는 타이밍에는 자본력이

  막대해서 단기 차익까지도 노릴 수 있는 상태가 아니라면 일반적인 투자자는 참여하지 않고 이미 상품에 대한 가치가

  전반적으로 하락했을때 공격적으로 매수하고 느긋하게 기다리는 경우가 많을 확률이 높고 일반적인 대중은 뒤늦게

  참여한 후 단기 가격 조정, 하락이 큰 폭으로 발생하면 공포, 실망에 던져버리고 투자 = 투기 = 사회의 악으로 규정해

  버리는 경우가 많다. 왜냐하면 이 실망매물 조차도 준비된 투자자들이 가져가고 시간을 통해 수익으로 교환해 가기 

  때문이다. 주식시장을 예로 보면 개미들끼리 열띈 토론으로 내가 맞네 니가 맞네 하는 경우가 많은데 의미없는 짓이다.

  개미들 중에서도 똑똑한 개미들은 이딴 소모성 토론에 신경쓰지 않고 가끔 분위기나 살피며 목표한 수익률에 도달하면

  조용히 몫을 챙기고 사라진다.

3. 단기간의 가격상승력이 높아진 상품이라면 내가 들어갈때는 기대수익률이 낮거나 손해볼 확률이 높다.

 개인적으로는 비트코인은 투자상품으로 보진 않지만 등락률을 보면 기타 투자상품들과 같이 흥망성쇠의 사이클이

 어느정도 있기 때문에 예로 가져와 봤다. 기억에 4번에 해당하는 시기가 2018년경일 듯 하다. 24시간 거래가 가능

 하기 때문에 물론 이때에도 단기간에 수익을 본 사람들도 꽤 있을거라 생각되지만 대다수의 개미들은 가진것을 

 모두 혹은 심각한 타격을 입을 정도로 많이 잃었을 것이라 본다. 이런 내막들을 모든 사람이 알 수는 없는거라 

 시간이 지나면 대중의 머리에서 잊혀지지만 결과는 항상 온전히 본인의 몫으로 짊어지게 된다.

 다른 투자상품이 비트코인과 같다는 것을 이야기 하는건 아니고 어떤 상품이 실제 가치의 상승이나 대중심리를 통해

 가격상승이 단기간에 크게 이뤄졌다고 가정하면 가치의 상승의 관점에서는 어느정도는 베팅해 볼 수도 있다고 본다.

 그러나 어찌하다 보니 내가 어떤 투자상품을 알게됐고 너도 나도 뛰어드는 판이라면 설사 예상을 뒤엎고 더 높은

 수익을 볼 수 있다해도 마음을 접는게 현명한 판단이라 본다. 그리고 운이던 실력이던 이미 투자했던 사람들의 매물이

 가만있을까? 위 주제들에서 언급했듯 선도 투자자의 매도분량은 나의 매수가격이자 다음 매수희망자가 항시 존재해야

 수익으로 오게된다. 높은 확률로 단기간에 치솟은 가격대는 모두가 부담이나 의심을 품을수 있는 상황이 되며 이는

 보통 미래 매수자의 실종으로 시세하락으로 이어진다. 뻔한 얘기지만 투자는 항상 잃지 않는것이 버는것보다 훨씬

 중요하다.

4. 저녁시간의 대중교통의 사람들 대화나 아침시간 아이들 통학시키는 엄마들의 이야기를 들어보면 시장 분위기를

   어느정도 가늠할 수 있다.

 2018년 한창 비트코인 광풍이 불었을때는 지하철을 타면 학생들 까지도 특정 코인에 대해 서로 정보교환이라던지

 사야된다던지 하는 얘기들을 종종 들었다. 이후 서울 부동산 가격이 치솟자 (아마 년말에 가까운 시기였을듯 하다)

 아파트 단지에 아이들 통학시키는 엄마들 사이에서도 우리 아파트 시세가 올랐네 말았네 얘기하는 내용들을 자주

 들었다. 물론 이동구간에 이런 몇가지 단적인 대화를 들었다고 해서 100% 판단기준으로 삼을 순 없지만 어느정도는

 시장에 대중이 얼마나 참여의욕을 가지고 있는지를 볼 수 있는 인간심리지표의 작은 일부로 판단할 수는 있다고 본다.

 이런시기에는 이미 투자한 상황이라면 매도시기를 점쳐야 하는것이 현명하다고 본다. 

5. 세상에 영원한 것은 없다.

 대표적인 안전자산이라고 칭해지는 금마저도 시세의 등락이 존재한다. 금은 한정된 양으로 인한 희소성과 수요,

 공급을 가지고 있기 때문에 한번 금값이 오르면 떨어지지 않을 듯 싶지만 여러가지 변수에 의해 그렇지 못하다.

 물론 이미지 상으로만 봤을때는 장기보유자가 승자이고 어쨋든 우상향 했네라고 볼 수 있는데 무려 40년에 가까운

 세월이며 불변하지 않는것은 없다라는것을 보기 위한 예이다.

 달러의 경우도 마찬가지이며 부동산, 특히 아파트의 경우 우리나의 경우 98년 IMF 사태나 08년 미국발 서브프라임

 모기지론 사태의 경우를 제외하고 항상 우상향 했다는것이 부동산 상승론자들의 상승 대전제의 하나인데 여기에는

 상품 특성상 기대수익 비례 시간이 오래걸리는 점과 여러가지 대내외 변수들이 작용하는 경우가 많아 무조건이라고

 단정짓는건 잘못됐다고 본다. 따라서 그런것 보다는 영원할것 같은것을 현재 자신이 가지지 못했다는 욕망을 자제하는

 시도, 노력을 해보는것이 좋은 판단이라고 생각한다. 

6. 10년은 굉장히 많은것이 바뀔 수 있는 기간이다.

 어릴때는 10년이라는 기간에 대해 딱히 많은 생각을 가지지도 않고 20대에 갓 성인이 되서도 30대의 나의모습을 크게

 생각하는 경우는 일반적으로 많지 않다고 본다. 흔히 말하는 10년이면 강산도 변한다라는 것에 대해 딱히 그 시점이

 되도 와닿지도 않고 체감으로 느껴지지도 않는다. 그러나 투자에 있어서는 매우 다르다 10년이면 굉장히 많은것들이

 사회인식적으로도 가격으로도 바뀌기에 충분한 시간이다. 부동산을 예로 들면 흔히 요즘 강남을 이어 마용성이라고 

 하는 마포, 용산, 성동구를 생각해보면 충분할 듯 하다. 물론 10년전에는 08년 서브프라임 모지기론으로 인한 미국

 리먼브라더스 파산의 파동으로 세계경기침체로 부동산 경기도 침체되었던 시기이고 2013년 이후까지는 모두가 집사면

 안된다라는 분위기가 팽배하던 시기였기도 하지만 마용성 자체가 대중의 심리속에 자리잡은 강남 = 부의 상징과 

 같은 인식이 자리잡을만 하진 않았던 지역들이다 특히 이중 성동구는 현재 굉장한 대중인식 변화가 이뤄진 지역인데

 물론 여기에는 여러가지 이유가 있지만 그런 팩트 얘기를 하려는건 아니고 이처럼 10년 사이에는 대중의 라이프 스타일

 이나 투자상품의 트렌드 인식의 변화등 체감이 바로 되지 않는 부분들이 변화되는 경우가 많다는 것을 말하고 싶다.

 따라서 투자적 시선으로 봤을때는 현재의 가치도 중요하지만 10년후의 가치를 나름대로 고민해보는 시간을 가지는것이

 좋은 자세라 생각한다. 물론 신이 아니니 예측은 불가능하며 해봐야 대부분은 맞지 않는 쓸데없는 짓이지만 10년후의 

 가치를 매년 혹은 매달 주기적으로 나름대로 평가하며 맞았던 이유 틀렸던 이유등을 정리해보며 쌓여가면 10년후에는

 굉장한 본인만의 인사이트를 얻게 될것이라 본다. 개인적으로 현재의 자산가치보다 이런 자신만의 날선 인사이트를

 가질수 있다면 그게 더 큰 가치라고 보고 단기간에 이런것들을 얻을수 있을것이란 생각은 버리는게 맞다고 본다.

7. 투자상품에 대해 전혀 모르거나 감이 안온다면 나름의 생각을 가지고 아주 소액만 투자해본다.

대부분의 사람들은 뉴스나 매체에서 떠들어 대는 요즘 이걸 투자해야 돈 번다드라 하는 얘기를 쫓아간다.

몇달전 뉴스를 떠뜰썩하게 했던 DLS, DLF등의 금리나 주가지수 연계형의 금융파생상품에 대한 이해 없이

그저 자주가는 은행직원이 잘해줘서라던지 아 나는 복잡한건 모르겠고 은행원 양반이 잘해준다니까 알아서 

오래 놔두면 손해는 안볼꺼야 라는 그저 오래 묵히면 된다이거나 은행원이 알아서 해주겠지나 설마하는

판단으로 퇴직금이나 노후자금등을 쏟아부어 90%의 손실율이 어쩌고 저쩌고 부실상품 판매에 대한 은행이

책임져야한다는 등의 난리가 난적이 있었는데 이 경우에는 고실적을 노리고 위험성에 대해 충분한 경고를 하지 않는

은행자체도 문제 (은행원이 문제라고만 하기는 뭣하다.. 이들도 결국 실적 압박으로 뭐든 팔았어야 했을테니까)

지만 자산에 대한 판단을 타인에게 그대로 넘겨버리는 무지한 투자자 본인이 더 큰 문제라고 본다. 물론 투자는

어렵고 복잡하게 설계된 상품일수록 예로 넣은 이미지와 같이 고수익의 이면에 고위험성이 항시 존재한다.

틀에박힌 설교처럼 모르면 공부하세요는 나는 정답은 아니라고 본다. 금융경제 지식에 대한 이론적인 공부나

시장원리에 대한 학구적인 공부는 물론 아는것이 많을수록 좋다고 보지만 그런 논리라면 세계의 거의 모든

똑똑한 경제학자들은 부자여야 하고 일반인들 또한 지금 하는일을 당장 때려치고 경제학 공부에 올인해야

맞는것이다. 보통 모르면 공부하세요의 큰 의미중 하나는 내가 투자하려는 상품이 뭔지 이해하고 그것에 얽힌

사회적, 시장에서의 포지션등 넓은 의미로 이 상품이 어떤 매커니즘으로 적절한 시기, 자본으로 투자했을때 수익이

발생할 수 있는지를 알고 투자하라는 의미에서 나오는 말이다. 근데 다들 알겠지만 뭘 어떻게 공부해야 하는지

일단 알기도 어렵고 광범위 하며 보통은 공부를 싫어하기 때문에 하다 포기하게 된다. 나 또한 마찬가지며

그것을 해결하기 가장 쉬운 방법은 어느정도 최소한 내가 투자하려는 상품에 대한 대략적인 이해만 갖추고

바로 실전에 뛰어드는 것이다. 다만 상대적으로 준비자금의 덩어리가 크고 환금성이 낮은 부동산은 이렇게 하면

절대 안된다. 실전에 뛰어들때는 잃어도 크게 마음앓이를 하지 않을정도의 적당한 소액으로 해보는것이 좋다.

물론 처음에는 매매방법이나 흐름파악을 위해 당분간은 그 소액보다 저 작은 소액으로 움직여 보는것이 낫다.

이렇게 하다보면 내 돈이 투입되있으므로 자연스럽게 관심이 가고 만약 주식이라면 해당 종목에 대한 정보를

자세히 찾아보게 되고 여기에 꼬리를 물고 점점 전반적인 경제흐름에 대한 내용까지 시간을 두고 알게되는것이다.

이쯤되서 어느정도 알게됐다면 액수를 조금씩 늘려보는것이 급한 사람들에게 맞는 실전 투자 체험 방법이라 본다.

반대로 얘기하자면 한번 뭣도 모르고 해봐서 돈좀 잃어보면 함부로 아무거나 덥썩 물지 않을거라는 얘기이다.

그리고 그림과 같이 투자상품이긴 하나 저수익 저위험의 상품부터 하나씩 해보기를 추천한다. CMA의 경우도

꽤 전에는 증권사 망하면 내돈 다 날라간다라는 분위기가 팽배해서 아예 쳐다도 보지 않는 시기가 있었다.

그때는 그나마 예금 금리라도 현재에 비하면 높은편이라 예,적금 위주의 포트폴리오 편성비중이 높았을것이라

이해되지만 모른다고 무조건 회피해서는 아무것도 잃지도 얻을수도 없는것이다. 아니 오히려 현재 세계적인

경제부양책으로 시장 화폐공급이 많아지는 양적완화 정책에 따른 화폐가치 하락으로 내가 직접적인 체감을

하지 못하는 사이에 조금씩 손해보고 있다고 보면 된다. 어쨌든 공부를 하든 실전부터 뛰어들든 처음은

적당한 액수로 시작해보자. 다만 어떻게든 고수익을 얻었다면 그 돈은 내힘으로 온전히 번 돈이 아니라 생각하고

언제든 잃을 수 있다는 생각하에 움직이도록 하자. 돈좀 벌었다고 술먹고 비싼거 사고 하지 말라는 뜻이다.

한번 투자했으면 계속 투자하게 되있고 언젠가는 이전의 수익보다 손실이 클 수도 있다. 이를 대비하기 위함이다.

8. 절대로 남이 내 돈 벌어다주지 않는다. 적극적으로 권하는 사람은 피해야 한다. (feat. 전문가)

정보가 넘치는 세상이며 어쩌면 블로그도 구시대 적인 매체라고 생각할 수 있는데 유튜브 같은 곳을 보면 굉장한

전문용어와 경험담등을 통해 투자를 권유하거나 이미 본인이 운이 좋든 실력이 좋든 투자성공사례도 적당히 섞여

있어 이미 유명세를 탄 사람들 중에 교묘하게 나는 이렇게 저렇게 투자했을때의 수익을 볼 수 밖에 없는 인과관계의

타당성과 결과를 얘기했을뿐이고 다른사람들은 이 말 듣고 당연히 고수익을 냈으며 아직까지 투자하지 않은 너는

안타깝지만 모든건 너의 선택에 달린것이라는 뉘앙스로 거의 해당 투자상품에 대한 메시아 격으로 전파하는 전문가

들이 많이 있는것을 보게된다. 보통 이런 투자상품의 경우 부동산이나 주식부문에 많은 자칭 혹은 유명세를 탄 전문가

들이 많은데 특히 부동산의 경우 최근에는 눈에 띄게 어떤 전문가라는 사람들이 자기 수익만을 위해 움직이고 있는지가

더 잘보이는것 같다. 하지만 이는 경험이 없으면 알아차리기가 어렵고 해당 전문가들의 각기 다른 주장을 듣다보면

각자 나름의 타당한 이유로 주장하는 바가 팩트로 느껴지다보니 혼란스러움에 결국 에라 모르겠고 제일 유명한 사람이

말하는쪽에 줄을 서자 식으로 귀결된다. 물론 이중에는 나름 자신만의 인사이트를 어느정도 가지고 움직이는 사람도

있으나 거의 많은 대중이 그렇지 못하고 위의 내용대로 누가 하라는대로 투자 이유에 대한 자기합리화를 곁들여 덥썩

투자해버리는 경우가 압도적으로 많을것으로 본다. 근데 단순하게 생각하자 거의 대다수가 자신의 이익이 없으면 어떤 

방식으로든 움직이지 않는다. 근데 굳이 우리를 위해서 자기시간을 들여 무료/적당한 유료로 강의를 하고 그 강의를 

위한 자료를 준비하며 멋지게 영상편집을 해가며 얘기를 하는게 무슨이유일까를 생각해야 한다. 결국 그 사람들도 

어떤경로로든 수익창출이 목적인것인데 주식이라 치면 적당한 가격대와 적당한 호재성 재료등을 통해 개미들을 모으고

이들이 서로 매수하는 동안에 호가가 상승하며 실제로 그 호재가 대단한 것이라면 가격은 단기간에 지붕을 뚫어버릴

것이다. 그런데 이런 내용을 알고있던 어떤 전문가가 있다고 하면 여러사람이 달라 붙을수록 자신이 선취한 매물을 

다수에게 매도하여 수익실현 할 수 있는 기회가 되거나 부동산이라면 여러사람들이 사들일수록 본인의 매물 수익실현 

혹은 하락세에도 크게 흔들리지 않을 가격방어를 위한 포석다지기로도 볼 수 있는데 이런것들이 과연 다수를 위해

봉사하기 위해 하는 것들일지는 의심을 가져봐야 한다는 것이다. 대신 나의 경우 의심이 가든 아니든 여러분야의

전문가들의 강의나 주장들을 다양하게 들어보는데 일단 이들이 보통 정리를 굉장히 잘해오기 때문에 내가 굳이

수고하지 않아도 볼 수 있는 내용들이 많아서 무조건 부정적이지는 않다. 물론 본인 주장에 유리한 부정확한 자료도

있을 경우가 많아 이런 것들은 관심있는 경우에 따로 별개로 찾아보면 된다. 

그러니 유명한 전문가의 말이라고 해서 덥썩 100% 믿고 본인의 자산을 투자하지 말고 스스로도 다년간의 실전경험과

나름의 관심, 노력이 필요하다는것을 직시하자. 전문가들이 내 인생을 책임져주지 않으며 더 큰 문제는 이중에 흔히

말하는 좆문가들의 설득력이 어떤 관점에서는 더 굉장할때가 많다는 것이다.

9. 무슨말인지 잘 몰라도 경제에 관련된 다양한 뉴스나 정보를 습득하자.

투자나 경제에 평소에 관심이 없던 사람이면 뉴스에서 파월인지 FOMC인지 금리인지 얘기를 뭔가 고민스럽게

우리나라의 경기가 어떻고 하면서 얘기하는것을 보다보면 일단 뭔소린지도 모르겠고 왜 그런것들이 나의 일상에도

장기적으로 보이지 않게 서서히 영향을 주게 되는 것인지도 알수가 없다.

첫번째 이미지 속 인물은 제롬 파월이란 사람인데 단순하게 이사람 입에서 금리의 향방에 대해 무슨얘기가 나왔냐에

따라서 당일의 주가지수나 환율에 영향력이 있다고 볼 수 있다. (파월 자체가 권능자라서가 아니라 그만큼 세계기축

통화인 달러를 발행가능한 미국의 영향력이 막대하는 의미) 사실 관심없는 상태에서 보면 그냥 나이많은 직장인

같은 아저씨가 나와서 몇마디 한게 나랑 뭔상관이냐 싶겠지만 국내외 금리 환율 시장경기 부동산 등 이 모든것들은

아예 각각의 연관성이 전혀 없는 내용들이 아니며 모든 곳에 돈이 왔다갔다 하며 경기가 후퇴하기도 성장하기도 한다.

나에게 미칠 영향을 생각해보면 간단하게 세계나 국내 경기의 여파로 내가 다니는 회사가 매출이 시원찮으면 당연히

내 월급은 인상을 기대하기 어렵거나 최악의 상황에는 임금체불, 해고등으로 이런 모든것들의 최종 말단에는 근로자

들의 생활로 이어지게 된다. 따라서 반드시 투자를 위해서가 아니라 나 자신이 어떤식으로 자산을 지켜낼지 혹은

직장에서 할말은 다하고 사는 사람이라면 어느시기에는 조절하고 붙어있어야 될지 이직시기가 괜찮을때는 언제인지

점 쳐보기에도 경제상황 흐름을 알아두는것이 매우 도움된다고 볼 수 있다. 물론 경제뉴스를 읽는 시각또한 한번에

되는것은 아니고 나 또한 무슨말인지 잘 모르는 경우가 허다하다. 하지만 보다보면 조금씩 조각이 맞춰지고 나름의 

통찰력이 조금씩 쌓이게 된다.

이를 테면 위와 같이 최근의 우한폐렴 사태로 인한 중국 경제 위축의 우려가 있는경우 우리나라는 기본적으로 대중국

수출이 많은 나라로 수출의 중단이나 원활하지 못한상황에 대한 영향을 장기적으로 받을경우 각기 근로자가 속한 

회사의 매출에 타격을 입게 되며 언급했든 가장 말단에 영향을 받는건 우리같은 일반 근로노동자의 생활이다.

따라서 내가 누군지도 모를 연예인 가십이나 땡전한푼 안떨어질 연예인 수입이 얼마더라나 드라마에 과도한 관심보일

시간에 조금씩 뉴스를 보는 눈을 키우도록 하자. 이건 요즘 많이 떠드는 가짜뉴스를 판별하는 판단력에도 많은

도움이 된다.

10. 고수익을 기대할 수 있는 투자상품은 팩트보다 대중심리가 더 중요하다.

좀 지난 자료이지만 머지않아 우리나라에 총선이 있으므로 4월 전후로는 대선주 테마가 떠들썩 할것으로 보인다.

이처럼 어떤 상장사나 상장사의 사업구조의 미래가치나 현 실적과는 관계없이 단기 차익을 노릴 수 있는 재료를 가진

상품들의 경우 대중의 심리가 단기적으로 가격을 결정하게 된다. 물론 저 과거 자료중에 카카오의 경우는 최근 증권업

진출까지 하며 승승장구 하고 있는데 대부분의 특정 단발성 이슈에 대한 테마주는 단기적으로 급등후 차익매물과 

실망매물의 혼재로 이른바 떡락하게 된다. 떡락 이후에는 매도세가 조금씩 줄어들며 시간이 오래 지나면 오히려 해당

종목의 적정주가가 얼마인지 판단할 수 있는 좋은 케이스가 되기도 한다. 부동산 또한 마찬가진데 물론 주식과 100%

동일하지 않다. 상품의 등락 사이클이나 영향섹터가 다르고 특히 주택의 경우는 필수재이기 때문에 정부의 적극적 

개입에 따라서도 가격이 변화하기 때문이다. 하지만 단기적으로 급등을 했고 레버리지(대출)을 극대화한 거래량이 

많은 경우라면 선도 투자자, 단기 수익 추구자, 소문듣고 온 대중들의 당장의 시세차익 희망에 가득찬 기대의 실망

, 그보다 조금 전에 투자했던 투자자들의 실망매물등의 여러요인이 혼재되어 단기적으로는 조정 내지 급격한 하락을

보게된다. 흔히 부동산의 경우 조정세라는 표현을 자주 사용하는데 사실상으로는 그건 단기적 추세이고 5~10년 정도로

봤을때는 급등 혹은 급락에 가깝다고 볼 수 있다. 아마 이런얘기를 보게되면 사이클 추종자라고 생각될 수 있겠지만

단순히 사이클로 미래가격추이를 예측하는것은 딱히 쓸모없다고 보기때문에 그런 의견은 아니다. 여하튼 주식으로 

돌아오면 나는 반드시 가치투자만을 추종하진 않는다 때로는 저런 테마주나 단기성 호재에 대한 거래도 가끔 하는데

대부분 뻔하기 때문이다. 따라서 아주 소액으로만 접근하며 1~2%의 수익만 되도 만족하는 편이다.

물론 그보다 며칠 더 상승하는 경우에는 사람이니 욕심이 들고 예측결과가 맞은것에 대한 자만심이 조금씩 올라올때가

있지만 그런 이치를 몰랐던 과거에 탈탈 털렸던 경험이 있기때문에 절대로 무리하진 않는다. 결국 이렇게 고수익을

빠르게 기대할만한 상품의 상황이 이뤄진 경우 소수만 알고있는것이 아닌 많이 사람들이 알고있기에 욕망이 섹터를 

지배하며 욕망이 어떤 요인에 의해 제재될 상황이 발생하는 경우 심리는 급격이 위축되어 크게 손해볼 확률이

더 높으므로 주의하도록 하자

11. 본질을 최대한 파악할 수 있는 훈련을 하자.

이 또한 투자에 대한 것을 떠나 우리 일상생활에도 적용된다고 볼 수 있다. 특히 근로소득자라면 평소 업무시에 일을

잘하느냐 못하느냐의 판단기준이 될 수 도 있는데 보통은 문제에 대한 여러가지 복합적 상황판단력이 부족하거나 

자세히 보지 않고 대충 보는 습관에 젖어있거나 일을 미루거나 타인에게 상황판단을 맡기고 본인은 상황판단 결과에

대한 업무만 수동적으로 수행하는 사람들에게 보이는 특징이다 이렇게 쓰고보니 나는 대단히 능력있는 근로자로 

자만심이 하늘을 찌르는것 같겠지만 여전히 투자나 일상생활에 있어 위의 관점에서 스스로 다독이기도 혼내기도 하며

마인드를 단련하는 중일 뿐이다. 다만 투자에 있어서는 앞선 주제들과 모두 연결되는 내용이지만 현재의 가격에 대한

해당 상품을 득하지 못한것에 대한 실망감이나 타인과의 비교에 힘쓰지 말고 적정가치가 얼마정도 될지를 가려낼 수 

있도록 최근 몇년간의 시세와 현재의 상황 단기미래에 발생할 이슈에 대한 단기예측에 따른 시세변화를 점찍어 볼 수 

있는 안목을 기르는데 힘쓰자 물론 100% 맞출 수는 없다. 운좋게 100%에 근접하게 맞췄고 투자에 성공했어도 온전히

본인의 실력이라고 자부하는건 적어도 5~10회정도는 비슷한 생각의 패턴으로 맞췄을때나 나는 잠재된 일가견이 있는

투자자라고 생각하도록 하자. 물론 자만심의 댓가는 어떻게 다가올지 아무도 알 수 없다.

12. 장기 미래 예측은 쓸모없는 짓이다. (상황대응에나 힘쓰자)

이런 종류의 책 자체를 까고 싶은건 아니기도 하고 내용자체는 읽지도 않은 상태에서 섣불리 판단하면 안되는것이지만

꼭 책의 제목이나 어떤 사람이 말하는 내용중에 현존하는 이슈나 그 이슈에 따른 장단기 적인 전망 예측등을 통해 

당장 몇년후라던지 오랜 기간후에 이렇게 될 것이다라는 확신을 가지고 말하는 사람들을 보게 된다. 개인적으로는 이런

의견은 일단 들어는 보지만 아예 멀리하는 편인데 변수라는게 무엇인가? 변수에 의해 현존하는 무언가에 변화가 발생

할 수 있는것인데 그 변수는 어떤것이 될지 그 누구도 알 수 없는 것인데 어떻게 그렇게 많은것을 토대로 분석 예측

했다고 해도 미래를 단정짓는지 자체가 넌센스이기 때문이다.

물론 이 알수없는 미래변수들의 영향도가 미미해서 주장했던바가 맞아 떨어질수도 있고 그렇게 되면 주장했던

사람은 쪽집게 인사가 되어 대중들의 추앙을 받게되는 과거에도 숱하게  있었고 앞으로도 변할일이 별로 없어보이는

일이 반복될 뿐이다. 그렇다면 현명한 투자자에 가까워지려면 이 또한 단순하다고 본다. 이 사람들의 의견또한 수용

하고 나름의 분석력과 내용에 대해 뽑아먹을것만 먹고 나머진 버리는 것이다. 오지 않은 먼 미래에 대해 미리부터

대비책을 세우겠다고 온갖 변수를 고려하며 스트레스 받는것은 한편으로 보면 준비성이 철저한것으로 볼수도

있지만 매사를 그렇게 살아간다고 생각하면 건강하게 살지는 못할 것이다. 

투자상품에 대한 가격예측도 마찬가지라고 본다 너무 먼 미래를 보려하지 말고 합당한 이치의 투자라면 본인이

리스크가 발생해도 감내 가능 수준의 개개인에 알맞는 투자를 하면 된다고 본다. 결국 우리모두 인간이기 때문에

예측보다는 상황에 대한 대응이 투자나 우리의 일상생활의 위기 발생시에 오히려 실질적인 해결방안이 된다고

보는것이다.

13. 할 수 있는것 / 없는 것을 가리자 (자기 분수를 알자, feat. 레버리지)

대부분의 사람들은 자기 분수를 모른다. 남을 깔아뭉개는 얘기가 아니라 현재 상황과 머지 않은 미래에 대한 자신의

상태나 상황에 대한 객관화 하는 시각이 부족하다는 것이다. 다르게 생각하면 객관화가 지나쳐서 자신의 능력을

평가절하 해버리는 경우가 많을수도 있으나 이 또한 정확한 객관화가 부족해서 생기는 현상이라 볼 수 있을듯 하다.

이는 투자성향에도 이어지게 되는데 자본주의 사회에서 신용 = 돈이며 수많은 개인, 기업의 대출 (레버리지)를 통한

통화유통에 의해 시장경제가 움직이며 알게 모르게 천천히 개개인의 생활에 영향을 주게 된다. 하지만 이를 잘못

이해해서 돈을 모으는 속도보다 레버리지를 통한 미래가치를 선점하는것을 무조건 투자의 정도로 생각하여 현재나

가까운 미래의 자신의 상태체크 없이 흔히 말하는 영혼까지 끌어모아서 모든것을 한곳에 투자하는 것을 많이 보게된다.

물론 이 과정에서도 내가 하는것은 투자이지 투기가 아니며 오히려 가치를 몰라보고 가만히 있는 사람을 바보 취급

해버리는 우를 범한다. 우리나라의 경우 자산의 80%가 부동산이라 하는데 특히 이 부동산에 대한 과도한 대출을

대부분 관대하게 생각하고 일단 지르고 보자라는 분위기가 팽배하다. 특히 요즘같은 시기에는 더 심하게 보인다.

실제로 P2P 투자를 해보면 몇년 전만해도 같은 부동산 담보대출 성격의 투자상품이어도 보통 건축자금 PF등의 사업비

조달을 위한 상품이 많았는데 최근에는 개인의 담보대출이 굉장히 많이 증가했다. 개인이 P2P를 통한 대출을 받고

있다는건 물론 부동산의 경우 서울이라면 LTV 40% 제한등의 조건탓도 있을 수 있으나 보통은 기존의 생활자금 대출

이나 1,2금융권의 대출범위를 이미 넘어선 대출을 받아 어떻게든 눈에 보이는 당장의 목적을 이루려는 행위이다. 

물론 시기가 잘 맞아떨어져서 기대수익을 볼 수 있을지는 아무도 100% 장담할 수는 없지만 위의 장기예측은 쓸모

없는것이다 라는 주제에서 말했듯 어떤 변수가 생긴다면 오히려 자산을 어쩔 수 없이 처분해야 되서 손해가 막심할 수도

있는것이다. 특히 고소득자가 아닌 평범한 사람들의 경우 이런 과도한 레버리지를 통한 투자는 반드시 피해야 한다.

이런얘기를 하면 어떤 사람들은 투자에는 반드시 리스크가 따르는 법이니 나는 소신껏 내길을 간다라고 하는 사람들이

있는데 물론 모든 투자에는 리스크가 따르지만 스스로의 리스크에는 왜 그렇게 관대한지 모르겠다.

물론 적당한 레버리지를 통한 투자는 건전한 투자이며 부채 자체를 무조건 거부하는것은 현금가치가 높을경우에는

중간은 갈 수 있는 스탠스지만 현재처럼 세계적인 경기부양을 위한 각국의 양적완화 정책으로 인한 현금가치 하락추세

에서는 부채없이 현금만을 손에 꼭 쥐고 있는건 가만히 앉아 돈을 서서히 잃고 있는것이므로 예금이든 적금이든 자산

가치하락 방어를 위해 뭐든 하긴 해야한다. (은퇴를 앞둔 장년층은 제외, 이건 따로 얘기를 해야할 듯 하다.)

자기 분수를 아는방법은 간단하다. 멀지 않은 미래 5~10년 동안의 근로소득자라면 자신이 속한 업계의 동향을 살피고

현실적인 자신의 은퇴(밀려나는것도 포함) 나이를 타이트하게 산정해본다. 정부에서 인식하는 퇴직자의 평균 연령은

55세 정도이나 실질적으로는 45세 정도에 슬슬 회사에서 압박이 들어오고 나가야될 날이 멀지 않았음을 체감하는

경우가 더 많아보인다. 별다른 부가수입 창출통로나 현재 일외의 다른일을 해도 상관없이 준비되있는 사람이라면

재량껏 조금은 무리한 대출도 괜찮다고 보지만 대부분은 일반적으로 어려운 상황에 대한 대비는 안된 상태로 일단

지르고 보는 경우가 많을거라 생각한다. 여기에는 물론 타인과의 비교, 탐욕, 욕망등의 여러가지 양념이 섞여 작용

하는것도 있을것이고 당장에 다른사람들도 원하는 무언가를 나도 가지게 됐다는것에 대한 안도감도 한몫 할것이다.

그러나 보통은 그런 안도감은 잠시일뿐 자신이 어떤 투자상품을 매도해서 수익을 봐야하는 시기도 잘 생각해봐야

한다. 오래 버티기만 하면 언젠가 성공한다라는 생각을 할지 모르지만 그 기간동안의 대출이자도 생각해보자.

그리고 이 모든것을 버틸수 있을 안정적 고소득자가 아니라면 결국 뱁새가 황새따라가려는 격이라 투자가 아닌

투기가 되는것이고 투기에는 위험(risk)이 아닌 위기(crisis)가 따르게 되며 위기는 회생이 불가능할 정도의

치명타를 맞이할 수도 있다는 점을 명심하자. 투자는 홀짝 야바위 도박이 아니다.

그러므로 투자에 대해 반드시 레버리지를 활용한다면 자신이 현재나 미래에 위기가 닥쳐도 감당가능할만한

확신이 있는 범위내에서만 활용하도록 하자. 남이 가진 떡은 어느 상황이던 커보이는 법이다.

14. 대중심리, 매체와 멀어져라

가끔 인터넷에서 연예인 관련 기사를 보면 누가 몇 십억 백억대의 부동산을 가지고 있다 자산이 얼마다 수입이얼마다 등

의 기사들이 나오고 슈퍼맨이 돌아왔다 같은 프로그램에서 깔끔하고 넓은 평수의 신축 아파트 등에 거주하며 부족함

없이 아이들을 돌보는 내용들에 대해 댓글들을 보면 상대적 박탈감을 느끼는 사람들이 점점 더 많아 지는 것 같은데

이는 결국 질투와 투기심으로 이어지게 되는데 다른 어떤것보다 이런것에 대해 마이웨이를 지켜야 하는것이 가장

중요하다. 개인적으로는 이런기사는 그냥 타이틀만 보고 넘어가는데 사람이다 보니 나보다 상황이 나은사람들에 대한

동경, 질투유발감정은 당연하기 때문이다. 그런것 보다 오로지 자신의 상황만을 봐야한다. 어제 , 지난달, 1년전에 비해

자신이 투자를 했든 저축을 열심히 했든 근로소득자라면 업무에 대한 성과나 자신의 능력이 향상됐거나 사업소득자라면

매출이 더 좋아 졌는지 자신의 사업 구상안 시도에 대한 성과가 더 나아졌는지에 대한 자기평가가 훨씬 중요하다는

말이다. 그러나 이런 평정심을 유지하기에는 현대사회에는 정보가 너무나 많고 쓸데없는 정보는 판단력을 흐리게 

만든다. 그러므로 누가 얼마를 벌었네 마네등에 신경쓰면 안되고 그런 내용들에 열을 올리는 대중의 일원이 되지

말아야 하며 신경끄면 결국 나 자신만을 온전히 바라볼 수 있게된다.

16. 완벽한 저점 매수는 불가능에 가깝다

주식이라면 흔히 저점매수 고점매도라는 표현을 많이 사용하는데 결국 신의 영역이다. 물론 전반적인 추세를 잘 알고

있고 경험이 많은 투자자라면 어느정도 말로 설명하기는 어려운 복합적인 생각의 결정체인 '촉'이 와서 기가막힌 

타이밍에 저평가된 종목을 매수할수도 있겠지만 아주 작은 확률일 것이다. 주식이든 부동산이든 많은 투자상품의

적당한 가격대를 추산해보는 방법은 의외로 간단하다. 해당 상품에 관련된 내용들에 대해 대중의 관심이 사라지기를

기다리는 것이다. 대중의 열망이 사그라들고 일정 시간이 지나면 결국 시장에서 평가하는 본연의 가치 가격에 수렴하게

되며 이를 통해 적어도 높은가격에 매수해서 하염없이 자신의 매수가보다 높은 수익을 내줄것을 기대만 하며 버티기만

하는 상황을 피할수가 있게된다. 이런 것들을 자주 보는 연습을 하다보면 나중에는 대강만 봐도 얼추 적당한 가격이

어느정도인지 가늠할 수 있게되고 시기를 놓쳤다면 자신의 매수 목표가가 올때까지 기다리거나 도저히 오지 않는다면

다른기회나 상품을 찾아 떠날 수 있게된다. 투자할곳은 많고 오늘 좋은것이 영원히 좋다는 보장은 없다. 차분히 시간을

두고 기회가 왔을때 잡을수 있도록 저축, 일을 열심히 하자. 결국 시간이 모든것을 해결해준다.

17. 남과 비교하지 말고 나만의 투자관을 구축하자

비교의 대상은 언제나 존재한다. 흔히들 부러워하는 재벌, 갑부들 조차도 그들만의 리그에서의 자산차원의 비교가

아니더라도 어떤 면이든 비교를 하고 있을것이다. 인간이기 때문이다. 일반인이라면 말할것도 없을것인데 결국

남과 비교하는 삶은 내 인생에 아무런 도움도 되지 않고 비교는 항상 불만족, 질투, 투기, 허영심이라는 셋트 아이템들도

딸려오게 된다. 투자에서도 마찬가지이다 누가 뭘 투자했는데 대박을 쳐서 몇억을 벌었다드라 등의 얘기를 들으면

바로 심기가 불편해지는 사람들이 대부분일텐데 그런 태도 보다는 그 사람의 투자에 대한 생각이나 가치관, 철학, 삶의

태도에 대한 이야기를 들어볼 수 있다면 그런 기회를 만들어 볼 수 없는지의 생각이 먼저 들어야 한다.

여러운 일이며 항시 마인드컨트롤이 되있어야 자신만의 투자철학을 가질 수 있게된다. 그렇다고 엉뚱하게 나는 이런

저런 이유들로 이 상품이 좋다 생각하니 몰빵 가즈아 같은 생각은 투자관이 아니라 그냥 투기심을 베이스로 한 도박

을 하는것이다. 자신에게 맞는 투자방법을 찾을 수 있도록 실전경험도 해봐야 하며 때로는 잃어보기도 얻기도 하며

조금씩 발전할 수 있도록 해야하며 이 와중에 남과 비교하는 생각이 멈춰지지 않는다면 당장 투자를 중단해야 한다.

그런 생각은 결국 투기로 이어지게 되기 때문이다.

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쓰다보니 굉장히 많은 얘기를 쓴 것 같고 사실 대부분의 내용은 교과서적인 뻔한 내용이 많을것이라 생각이 된다.

어쩌면 이런 내용을 이미 알거나 실천하고 있거나 고수들의 입장에서 보면 당연한 얘기를 장황하게도 써놨네

생각이 들겠지만 그건 이미 각자 다른방식이나 비슷한 방식으로 이미 그 단계를 뛰어넘었기 때문에 그렇게 생각할 수

있는것이고 경험 상으로는 대부분의 보통사람들은 글에서 쓴 내용에 대해 이해하지 못하거나 관심도 전혀 없으며

투자라고 하면 자본주의 사회에 쪄들은 돈독이 오른 사람으로 치부하는 경우도 보게되는데 이면에는 자신은 부자가

되고 싶어 하는 사람들이 대부분인 이중성을 보이는 경우를 많이 본다. 내게 있어서 투자라는 것은 반드시 금융수익을

위한것이 아니고 자기성찰과 발전적인 생각 구축을 위한 인생의 공부라고 생각하며 여기서 얻어질 수 있는 수익은

부가적인 기쁨이라 생각한다. 별다른 수정없이 생각했던 바를 길게 남겨서 중복되거나 두서없거나 주제에서 삼천포로 

빠지는 내용도 있을 듯 하지만 이제 까지 몸소 겪고 실천했던 내용들을 남겨봤고 실제로 크게 성공까지는 멀었지만

적어도 쉽게 잃어버리는 상황에 처하진 않았기 때문에 투자라는것이 그저 무섭거나 아예 투자 = 악이라는 프레임에

갖혀있는 분들에게는 어느정도 도움이 될 듯 하다.

3.x 버전대의 스프링 프레임워크가 나온지 얼마 안된 것 같은데 벌써 4.1버전대가 릴리즈 됐다. 그래도 3.x 버전대까지는

종종 설정도 살펴보고 이것저것 시도해봤는데 프로젝트 때문에 한참을 못보다가 최근에 시간이 되서 바뀐건 없나 살펴보니

꽤 많이 바꼇다.. 예전 2.x버전대의 설정지옥에 비하면 요즘에는 많이 편해지긴 했지만 아직도 잘 돌아가게 설정 하려면 시간

깨나 잡아먹는 일이긴 하다. 그리고 설정이 간편해진 대신 구조가 복잡해서 모르고 복붙만 해서 쓰다보면 돌아가긴 하지만

잠재적인 위험을 가지고 있는 코딩을 할 수 있는 경우도 이번에 느꼈다. 보통 스프링 메이저 버전이 업그레이드 되면 한번씩

둘러보느라 이번에 최신버전으로 설치하고 테스트 해봤는데 설정에서 꽤 막혔다. 이 글에선 막혔던 부분과 해결 방법에 대해서

정리 해보려고 한다.

1. MyBatis, iBatis

스프링 4.x버전대 부터 iBatis의 지원이 전면 중단 되었다. 이전에 iBatis를 사용하던 프로젝트를 하던 분들은 아래와 같은

설정을 사용하면서 스프링 연동 라이브러리였던 ibatis-spring-xxxx와 함께 iBatis라이브러리를 사용하셨을 건데 4.x버전

에서 사용할 수 없으므로 삭제 하고 MyBatis라이브러리와 mybatis-spring-xxx 라이브러리를 받아서 import해줘야 한다.

* Spring 3.x대의 iBatis 설정 예

* Spring 4.x대의 MyBatis 설정 예

변경된 점만 보려는 것이기 때문에 MyBatis설정은 따로 정리해보겠다. Mapper라는 개념이 새롭게 생기긴 했는데

마이그레이션을 생각하고 설정을 해보니 Mapper를 우선은 굳이 사용하지 않고 기존 메소드에서 변경된 메소드로

변경해주고 typeAliases같은 경우 따로 관리를 하므로 따로 config하는 xml로 빼고 쿼리 사용 방식등을 손보면

그나마 마이그레이션 범위가 많이 줄어들지 않을까 싶다. 물론 프로젝트에서 잘돌아가고 있는 iBatis를 MyBatis로

변경할 확률은 거의 제로라고 보지만.. 어쨋든 iBatis개발이 중단되고 MyBatis로 바뀐지 꽤 됐는데 이번엔 아예

지원이 중단되서 좀 섭하긴 하다.

2. Ajax를 통한 ResponseBody, RequestBody JSON처리

이제까지 스프링을 사용하면서 개인적으로 박수 백번 쳐주는 기능이다. RequestBody의 경우는 일반적인 DB 쿼리시

파라미터 전송시에 그냥 좀 편하네 정도 였지만 SAP연동시 Table Structure 파라미터를 보낼때는 정말 편리하다고

생각된다. Ajax로 처리할때는 아래와 비슷하게 하면 된다.

- JSP

var param = {};
var paramList = [];

for(var i=0; i<=10; i++){
      paramList.push({testdata : i});
}
param["list"] = paramList;

$.ajax({
      url : "getTestData.do"
     ,async : false
     ,type : "POST"
     ,dataType : "json"
     ,data : JSON.stringify(param)
     ,contentType: "application/json; charset=utf-8"			
     ,success : function(data){
        alert(JSON.stringify(data));
     }
});

- JAVA(Spring Bean)

                
@Autowired
private ObjectMapper objectMapper;

@RequestMapping(value = "/getData", method = RequestMethod.POST)	
public @ResponseBody Map getTestData(@RequestBody String httpParam, Model model) throws IOException, SQLException{
         Map paramMap = new HashMap();
         paramMap = objectMapper.readValue(httpParam, new TypeReference(){});

         List list = testService.getData(paramMap); 
         Map resultMap = new HashMap();
         resultMap.put("testDataList", list);
	
          return resultMap;
}

근데 3.0, 3.1~4.X 버전대의 ObjectMapper 설정이 조금씩 달라진다. JSON 처리를 위해 Message Converter로 많이 사용되는

것중에 Jackson 라이브러리가 있는데 일단 핸들러가 변경되었다. 아래 설정을 비교해 보겠다.

- 스프링 3.0.x

- 스프링 3.1~4.X

                
		 
	
        
            
            
                
                    
                        text/html;charset=UTF-8
                        application/json;charset=UTF-8
                    
                
                        
            
            	            	
            
        
                                
    

- 스프링 3.1~4.X (mvc:annotation-driven 사용시)

                
     
     	
            
                
                    
                        text/html;charset=UTF-8
                        application/json;charset=UTF-8
                    
                
                        
           
            	            	
            			
     		
             

3.0버전대에서 사용되던 AnnotationMethodHandlerAdapter가 3.1버전대에서 deprecate됐다. 그래도 사용가능하긴 하다.

그리고 위 설정에서 MappingJackson2HttpMessageConverter가 있는데 이는 Jackson 라이브러리가 2.x 버전에서 생겼고

1.x 버전에서는 MappingJacksonHttpMessageConverter가 사용된다.

Spring 4.x에서는 MappingJacksonHttpMessageConverter 또한 지원하지 않기 때문에 Jackson 2.x 버전대로 변경을

권장한다. 또한 ObjectMapper의 패키지도 변경되었으므로 기존 1.x 버전대의 Jackson 라이브러리를 사용하고 있었다면

패키지 명도 변경해줘야 한다. 그리고 MappingJackson2HttpMessageConverter의 경우 JSP에서 Ajax로 보낼때

(jQuery 기준) contentType: "application/json; charset=utf-8" 와 같이 명시해주지 않으면 RequestBody에서 파싱에

실패했다는 메시지가 뜰 것이다. 설정때문에 인터넷을 찾다보면 AnnotationMethodHandlerAdapter를 사용한 설정예가

주를 이뤄서 꽤 많이 찾아 다녔던 것 같다. 설정 변경부분만 살펴봤는데 역시 변화에 유연한 스프링이긴 해도 버전이

올라가면서 코어 마이그레이션 하기는 쉽지 않은듯 하다. 여담으로 이전에 3.0 버전대에서 보통 ResponseBody를 처리

할때 AnnotationMethodHandlerAdapter를 사용하면서 스프링 Model(org.springframework.ui.Model)를 리턴하는 방식을

사용했는데 변경된 방식을 사용해보니 Resolver를 타고 RequestMapping에 선언된 View 페이지로 계속 리턴이 되서

의아했다. 여러 글을 보다보니 mvc-annotation-driven을 사용해서 설정하거나 3.2이상 버전에서 권장되는

RequestMappingHandlerAdapter를 사용했을때의 처리 방식이 달라져서 이다.  처리 요청을 받았을때 스프링에서 인스턴스

들을 특정 order로 등록하게 되는데 컨트롤러의 메소드에서 리턴되는 값이 있을경우 RequestMappingHandlerAdapter의

getDefaultReturnValueHandlers() 에서 핸들러들을 검색하다가 supportsReturnType() 메소드를 통해 먼저 발견되는 경우

true를 리턴하게 되고 스프링의 Model을 핸들링하는 ModelMethodProcessor보다 ResponseBody를 관리하는

RequestResponseBodyMethodProcessor보다 우선순위가 상위이기 때문에 먼저 처리가 된것이고 (ResponseBody의

경우 MessageConverter를 통해 결과가 처리되므로 컨트롤러 메소드에서 리턴되는 결과와는 조금 별개로 볼 수 있다.)

이미 View Resolver는 설정에 추가된 상태이기 때문에 처리가 된 것으로 보인다. 좀 복잡해서 확실하게 이해되진 않았고

확실히 맞는지는 모르겠지만 대강은 윤곽이 잡히는 것 같다. 근데 DefaultAnnotationHandlerMapping을 사용했을시

스프링 Model을 ResponseBody로 리턴해도 정상적으로 처리된것은 아직 이해가 되질 않는다. deprecate된데에 뭔가

이유가 있지 않을까? 여튼  스프링이 버전업 될때마다 느끼는 거지만 이런 이해안되는 부분을 찾다보면 Java개발 패턴도

보게 되고 여러모로 공부가 된다. 다음 프로젝트는 이상한 Wrapper클래스로 떡칠해서 스프링 기능도 제대로 못써먹는 

이놈도 저놈도 아닌  모 프레임워크(egov 아님 ;) 환경 말고 스프링 기능을 접해볼 수 있는 프로젝트로 가보고 싶다.

설정변경 부분 보다 다른말이 더 길어지긴 했는데 이제 설정 부분은 코어 버전 바뀔때가 아니어도 가끔 확인해봐야될

필요가 있다 생각됐다. 글을 보시는 분들도 참고가 되셨으면 한다.

-- Syntax Highliter 처음 써보는데 글쓰기 힘드네요. 긁어가기 쉽게 글 쓰는 분들 감사합니다. ㅠㅠ