2020년 서울 집값은 어떻게 될까?

올해 1,2월 까지는 중국 우한에서의 코로나 사태로 사망, 감염자가 속출해도 국내 경제에는 체감, 심리 상으로도

중국의 문제일뿐 대중에게 크게 와닿지 않았다. 3월 중순에 들어서며 전 세계적으로 국제적 유행병으로 번지고

현재까지 특히 미국의 경우에는 실업자가 폭발적으로 증가 (미국의 실업률 증가는 우리나라의 그것과 다르긴 하다.

회복기에는 고용률 또한 폭발적으로 증가할 수 있다.) 하고 미국 연방준비제도(FED)에서 무제한 양적완화를 통한

기업살리기와 생계지원을 위한 전국민 현금지급 등을 전례없이 추진중이고 감염자 발생으로 인한 생산공장등의

셧다운, 국가간 이동 제한등이 전 세계적으로 이뤄지고 있다.

우리나라같은 제조업 기반의 수출로 먹고사는 나라의 경우 이런 흐름에 바로 기업 실적 부진이나 타격으로 이어질 수

밖에 없는데 실제로도 올해 1분기 실적은 반도체 수출실적이 나름 선방하긴 했지만 대유행 질병이 되기전의 실적이

포함되있기 때문에 2분기 실적은 더 좋지 않을것으로 보인다. 자동차, 조선, 정유업계등의 실적은 정유를 제외하고는

이전부터도 계속 좋지 않았기 때문에 안그래도 힘든데 더 힘들어 질 것으로 보인다.

특히 정유업계는 이 사태로 에너지 수요가 급감하며 국제 유가의 급락에 첫번째 타격을 입었는데 이 기회를 노리고

미국의 셰일가스 업계에 타격을 주기위해 러시아에서 석유증산을 계획하며 미국또한 맞불을 지피며 대응하다 합의

쪽으로 방향을 틀며 양국 정상의 말한마디에 유가가 요동을 치고 있다.

형 제발 입 좀 다물고 있자..

트럼프는 마치 합의점에 곧 이를것으로 썰을 풀고 러시아는 그런적 없다고 하고 미국이 감산하지 않으면 

우리도 감산할 생각없다고 하는 등 결과없이 표류하고 있다.

그런데 이미 유가가 폭락한 상태라 개인 투자자들이 삼성전자 매수에 이어 원자재 투자에 벌떼처럼

몰려들고 있는것으로 보이는데 단기수익률을 극대화 하기 위한 레버리지 상품에 특히 몰리고 있는 중이다.

그런데 원자재 투자상품중 ETN의 경우 실제 지표상 가격과 시장가격의 괴리율이 너무 차이가 많이 나게 되서

금융당국과 기관에서 개인투자자들에게 투자주의 경고와 단일가 거래등의 거래제한조치 까지 취하고 있다.

괴리율이 높을 경우 실제 지표가 시장가격에 반영되는 구간에서 엄청난 손실을 입을 수 있다 ETF나 ETN은

주식처럼 바로 반영되는것이 아니기 때문에 뭣 모르고 육안상 반등중으로 보이는 차트에 현혹되어 시장가로

매수후 실제지표가 반영되며 괴리율 오차가 줄어드는 경우 엄청난 손실로 이어질 수 있다.

개인적으로는 지난 3월초에 잠시 투기성으로 유가 하락에 배팅을 했다가 빠져 나왔는데 소액만 했지만 사실 지금

상황에서는 거의 도박에 가까운 투기로 볼 수 있지 않나 싶다. 이런 장을 경험할 기회가 많지 않아 실체험을 위해

해봤었지만 급등락이 반복되어 많은 신경이 쓰여 자주 하고 싶은 경험은 아니다.

집값 얘기를 하려다가 왠 원유얘기가 나오고 다른 경제얘기가 나오냐라고 할 수 있는데 글로벌 경제흐름에 따라

우리나라 경제도 영향을 받기 때문이고 특히 유가 하락의 경우 그만큼 공장 가동등이나 제품 생산, 물류 이동등에

필요한 석유 수요가 급감해서 기업경기가 매우 좋지 않다는 것을 반증하며 기업의 어려움의 종단 피해자는 개인이기

때문이다. 단 국내 부동산 특히 아파트의 경우 이런 거시적 흐름보다는 미시적인 관점과 수요자들의 심리가 단기적으로

더 큰 영향력을 가지고 부동산 자체 특성상 긴 텀으로 시장가격 형성이 되므로 아직 체감되진 않을것이라 본다.

실거래가를 보면 전체적으로는 아직은 체감하기 어려운 하락세이다.

개인적으로 예측은 쓸모없는 짓이라 생각하지만 그래도 큰 틀에서는 대응의 관점에서의 예상을 해볼때가 있는데

여기에 대해 한번 써볼까 한다. 결론부터 말하자면 당장 몇달 ~ 올해까진 폭락까지 가진 않을듯 하고 폭등은 어려울

것으로 보이며 경기위축 심리에 대한 투자자들의 차익실현 매물이 일부 나오며 투자자들이 많이 몰렸던 곳은 하락세를

보일듯 하며 적어도 5월까지는 일부 상한가를 기록하는 곳도 나올것으로 생각한다.

즉 무조건 기업경기가 위축되어 여파가 가계경제에 영향을 미쳐도 당장 단기간에 큰 폭의 실질적인 하락가격은 보기

어려울 것 같다는 것이다. 그렇다고 해서 당장의 가격에 무리한 매수는 금물이다. 매도시기도 좀 생각하고 매수하자.

 

 

1. 아직 실제 매수세가 크게 꺾이진 않았다. (긴가민가)

작년 12.16 부동산 대책 발표로 고가 아파트에 대한 대출규제가 더 강화되고 이전에 발표된 대책과 맞물려 대출 자체에

대한 규제강도가 높아 1월 자료이긴 하지만 대중의 주택가격 전망 심리지수가 약간 주춤한 상태에서 코로나 사태가

번지며 현재는 더 떨어져 있는 상태이다. 일반적으로는 이런 심리와 함께 매매 거래량에 따른 지수등으로 매수세에 따른

가격상승, 하락을 점치는 한 부분이 될텐데 이번의 경우는 감염의 두려움으로 매매전 집 내부를 보는것도 꺼리게 되고

대면거래 자체가 어려워진 상황이라 어쩔 수 없이 이사를 가야하는 상황이거나 투자자라면 어짜피 본인 실거주 환경을

따지지 않고 입지나 개발호재등에 따른 투자성만을 보고 거래하는 경우가 대부분이기 때문에 이런 경우를 제외하고는

일반적인 거래량은 나오기 힘든 상황이다. 따라서 거래량이 줄었다고 해서 12.16대책의 정책 약발이 먹혀서라고

단정하기는 어렵다고 본다. 또한 부동산 앱등으로 최근 실거래가 추이나 관심 주택을 보고 있는 사람들의 숫자들을 보면

실제 매수까진 몰라도 매수 희망자가 크게 감소하진 않아 보이며 실거래가의 경우도 아주 적지만 상한가를 기록하거나

한 두건 거래로 점점 시세를 만들어가는 모양새도 보이고 있다. 보통 이런 얘기를 하다보면 그래서 근거가 뭐냐 자료를

들이대고 말하라고 하는 사람들이 많은데 솔직히 내가 업자도 아니라 귀찮고 내 입장에서는 그들을 굳이 설득해야될

필요가 없으니 그럴 이유도 없다. 뭘 봐야되는지를 얘기해도 왜 본인들이 찾아볼 생각은 1도 안하고 남이 정리한 자료

에만 생각을 가두고 통제당하려고 하는지 오히려 의문이다.  궁금하면 부동산 유명 앱에서 지도로 서울 전역을 쭉

돌아보면 바로 알 수 있으며 호가가 아닌 실거래가 추이를 보면 된다. 하나하나 세세하게 보지 않아도 숙달이 되면

지역별로 가격대가 어떻게 움직이고 있는지 주요단지들의 상태가 어떤지가 금방 보인다.

일부 부동산 업자들은 현장 실사 (임장)도 안해보고 마우스 클릭질로만 절대 알 수 없다고 하는데 웃기는 소리다.

현장 실사는 손품팔아 얻은 정보에 대한 확신을 가지기 위해 내가 실제 매수할 곳에 대한 곳에 대한 현실적 정보를

직접 지역 중개업소나 주민등에게 물어봐서 사전 확인작업을 위함이지 전반적으로 분위기를 살필때는 그렇게 까지

할 필요가 없다. 그렇다면 본인들의 주장대로 모든 지역의 중개업소를 매일마다 둘러봐야 되는것이고 약간 후행지표

기는 하지만 국토부 실거래가와 현장매물 호가, 인터넷 매물의 호가의 차이가 너무 커서 아예 지표라는것이 무의미

해야 한다는 것인데 일부 매물에는 지역, 동, 단지별로 세세하게 조금 다를수 있으나 전체적으로 그렇진 않다.

어쨋든 이런 경로로 대중심리를 봤을때 투자 심리는 확실히 줄어든것으로 보이나 감염 우려로 현장에 보이지 않을뿐

전체적 매수대기자는 여전히 많아보인다. 이들이 코로나 확산세의 진정에 따라 슬금슬금 대중이 긴장감을 조금씩 놓고

적응해 나갈때 용기(?) 내어 한두개씩 매수 거래량이 보이게 되면 시세가 어느정도 받쳐주게 되어 설사 경제가 어렵더

라도 당장 체감할만한 큰폭의 하락세는 보기 어려울 것이다. 이유는 실물자산은 주식과 달리 영끌 대출로 매수하지

않았다면 어느선까지는 버틸 여력이 있고 실물이 사라지진 않는다는 심리적 안정이 있기 때문이다. 그리고 실거래가

상의 큰폭의 하락은 언론에서 말하는 강남 지역의 고가 아파트중 몇건 되지 않는 거래뿐이다. 착시효과가 있는것이

고가의 아파트일수록 하락, 상승가격의 폭이 크기 때문에 현재 상황에서의 중저가 (5~6억) 아파트들의 가격변동

추이와 괴리감이 있다.  (둘러보면 중저가 아파트의 분위기는 관망이거나 보합, 약간 상승이 혼재 중)

 

단 여기에 큰 변수가 있는데 작년 자료이지만 30대가 무리한 매수를 많이 했다는 것이다. 일부 언론에서는 자금력 되는

부모들의 증여나 자금조달등을 얘기하는데 물론 일부 가능한 얘기지만 크게 봤을때는 30대의 대부분이 현재 서울

주요지역의 집을 사기에는 고연봉자라도 너무 비싸 영끌 대출(신용, 마이너스 통장 등) + 전세를 낀 레버리지를 끌어

모아 매수한 경우가 대부분이라고 본다. 즉 많아봐야 자기 자본금은 2~3억정도면 매우 훌륭한 편일것이고 언뜻

들어봤을때는 유튜브나 뉴스등 양질의 정보를 통해 나름 공부했다고 생각하고 여차하면 고난의 행군 몇년동안

대출 원리금 빡세게 갚으며 버티자라는 마인드로 집값 상승에 배팅을 했다고 본다. 

그런데 대부분 간과하는것 중 하나가 집값 하락시의 금융기관이 대출원금 조기회수 가능성이다. 말 그대로 담보

대출이기 때문에 담보가치 하락시에는 금융권에서는 리스크 헷지를 위해 당연히 가치 하락한 비율의 원금을 회수하려

하게 된다. 영끌 대출자는 이런 상황에 처하게 되면 자금 부족으로 인한 경매를 피하기 위해 어쩔 수 없이 급매로

팔아 그나마 손실을 줄이려 하게 되는데 이런점들은 간과하고 그저 현재 기준 원리금을 허리띠 졸라매서 갚아나가면서

하락기가 와도 버티면 된다는 안일한 생각을 가지고 매수한 경우가 대부분일 것이다. 물론 다행히 집값 상승기라

타이밍이 몇년에 걸쳐 잘 맞아 떨어지는 경우 살아남는 것이 겠지만 반대의 경우가 더 많다. 나는 아닐거라고 대충

생각하는지 너무 큰 욕심을 부리는게 아닌지 다시 잘 생각해보자.

재미있는것은 우리의 부모님 세대들도 정보수집 루트, 전달 시간의 차이가 있었을뿐 행동양상은 그렇게 다르지 않았고

배팅의 패자들도 시장에서 말없이 사라졌을뿐 많았다는 것이다. 욕망은 인간의 본능이라서 그렇다고 생각한다.

특히 요즘 나를 포함한 나름 정보화 세대들의 대부분은 정보 습득력과 이해력, 눈치는 빠르지만 엉덩이가 가볍다.

비트코인만 해도 어리면 10대부터 30대까지 사이클은 짧지만 오를때는 이전 세대들의 행동과는 비교되지 않을정도로

빠르게 달라붙고 떨어질때는 반대로 그러한 양상을 보인다. 위에서 언급한 원유ETN이나 삼성전자 개인매수세를 보면

넘치는 정보에 얼마나 쉽게 휘둘리는지 알 수 있다고 생각한다. 한편으로는 젊은 개인 시장참여자들의 수준이

높아졌다고도 볼 수 있지만 다른면에서는 모두가돈을 벌고 행복해 질 순 없는 냉혹한 투자시장에서 너무 쉽게

행복회로를 그려나간다는 생각이 든다.

지금의 질병사태 상황속의 기업을 보면 불과 몇달 사이에도 4월 회사채 만기 전까지 빚을 갚지 못할 위기에 처해

한국은행에서 회사채 매입을 고려할 정도의 상황이 순식간에 이뤄졌다. 하물며 대부분이 기업에 종속된 근로자들

일텐데 이런 상황에서 집값이 보합세를 이룬다고 해도 버티기가 녹록치 않을것이라 보며 30대가 뉴스에서 버티기가

힘들다라는 소리가 나올때쯤이면 정말로 집값의 큰폭의 하락을 점쳐봐도 되지 않을까 싶다. 하지만 그전까지는

뉴스에서는 강남이 큰폭으로 하락했다고는 하는데 체감상으로는 집값은 전혀 하락하지 않은것으로 보일것이고

하락한 매물또한 12.16 대책이 정조준한 9억이상 고가 주택에 대한 대출규제와 올해 6월 전까지의 다주택자 양도세

중과면제에 따른 일부 매물 처리과정이라 보인다. 따라서 원래도 강남지역 집값 하락후 늦게 움직이는 중저가 아파트들

이 많은 지역의 급락은 기대하기 어려울것이고 경우에 따라 드물지만 신고가도 나올수 있다고 본다. 이 양상은

적어도 올해 중반기 까지는 지속될것으로 보는데 장기적으로는 코로나 백신이 나오지 않는 한 시간이 지날수록

하방압력이 커져 적어도 1~2년에 걸쳐 하락할 것으로 본다. 여기에는 향후 완공된 분양아파트 입주 물량도 생각해봐야

겠지만 코로나 장기화 케이스는 실물경제에 직접적인 영향을 주기 때문에 물량의 적고 많음은 우선은 아주 큰 영향을

주긴 어렵다고 본다.

 

2. 투자 수요 이탈로 인한 하락 가능성

전체적인 거래량은 감염 우려로 인해서도 확 줄어든 상태이지만 외지인 매입 비율은 크게 줄지 않았다.

외지인 매입은 실수요 보다는 투자수요가 월등히 높을것이고 보통 매수목표 지역(특히 서울 등)의 임장활동이

상대적으로 어려울 수 밖에 없기때문에 인터넷을 통한 정보나 투자강의 등을 통한 정보습득으로 매수결정을 하는

경우가 많았을것이라 본다. 특히 강남의 경우는 작년에 매수세가 많았지만 후반으로 갈수록 전세, 매매가의

갭차이가 작은 지역으로 점점 퍼져나가는 이른바 풍선효과 지역들로 수요가 몰리는 현상이 많이 보였다.

대부분의 현재 실거주자나 경험이 부족한 실수요자들은 그저 집값이 오른다고만 판단하는 경향이 크고 당장의 집값에만

연연하는데 외지인 매입비중이 많다는 것은 어느정도 목표 수익에 도달하면 팔고 빠져나가면서 가격이 급락할 수 있는

것을 의미한다. 반대로 하락할때도 전세를 안고 투자하는 경우가 여전히 대부분이라 매매가 하락이 점쳐지면 너도 나도

먼저 손절이나 조금이라도 현금수익이 있으면 팔고 떠나려고 할것이기 때문에 똑같이 급락할 수 있다.

문제는 이 오른 가격에 사들이는 실수요자 들이다. 이미 오른 가격에서도 끊임없이 갭투자를 통해 투기, 투자자들이 매매

를 반복하는 동안 실수요자들이 불안감에 혹은 어쩔 수 없이 매수를 한다. 거주를 위해서는 온전히 집값의 모든가격을

지불해야 하니 어떻게든 비싸게 살 확률이 높아진다. 그래도 실거주자는 손해본 가격의 쓰라림을 안고 감당 가능하다면

대출원리금 갚아나가며 버틴다 생각할 수 있겠지만 투자자들은 상황이 완전히 다르다. 자기자본이 충분한 투자자도

있겠지만 대다수가 전세가 레버리지에 지나치게 의존한 매매, 전세 갭이 작은것에만 치중하는 경우일것이라 분위기가

하락에 쏠릴수록 이탈도 빠르게 올 수 있다. 이런 경우가 발생하면 단기간에 큰폭으로 하락할 수 있다. 특히 개발 호재

등에 의해 단기간에 투자수요들이 몰려온 기간에 그 지역 중개업소에서 사장님들과 대화도 해보고 분위기를 보면

문의도 많고 매매거래도 많아 집값도 단기간에 급등하는 반면 호재의 실현기간이 너무 장기간이거나 불확실하거나

오랜기간 쌓아온 입지의 대중평가가 다소 떨어지는 지역의 경우 급매가 속출하며 가격이 빠지는 것을 많이 봤다.

이 경우 대부분은 매수시 집 내부를 보지도 않는다. 어쨋든 단순하게 생각해보자 대부분의 투자, 투기자들은 실수요

자들과 입장차이가 있기 때문에 높은 가격이라도 어느정도 기대수익률이 있으면 매수하고 단기차익을 실현 후 

빠져나간다. 물론 현정부의 각종규제로 2년 실거주 요건 미충족시 양도세 중과규제가 추가되어 이전만큼 치고빠지기

어렵겠으나 적어도 작년까지 사들였던 투자수요들은 무조건 끝까지 들고 가는 경우보다는 일부라도 정리하는 물건이

많이 질것이라는 생각이 든다. 요즘 전세가가 상승한다는 뉴스들이 나돌고 있고 보유세 부담이나 높아진 매매가로 인해

전세수요가 많아질 수는 있으나 이미 전세, 매매가의 갭이 너무 클 정도로 집값이 상승했기 때문에 전세가 또한 계속

상승해서 현재 집값을 받쳐줄것이라는 희망은 소유자들의 기대심리로만 봐야 할 듯 하며 만약 전세가가 단기간에

폭등하게 된다면 전세 수요자들의 자금력이 한계에 부딪혀 전반적으로는 오히려 어쩔수 없이 반전세를 택하게 되는

경우가 증가하는 현상을 보이며 전세가가 역으로 떨어질 수 있다고 본다. 따라서 전세가도 계속해서 오른다면 

더 긴 관점에서 훨씬 위험한 상황으로 봐야한다. 그에 비해 실수요자 기반이 탄탄한 지역의 경우 하방경직성이 강해

일부 투자수요의 물건이 정리되도 단기적으로는 급락보다는 하락하더라도 서서히 빠지거나 한동안 보합을 유지할

확률이 높아 보인다. 번외로 오히려 이런 시기에는 이번 급등장세에서 많이 외면된 경기 서북부 지역의 경우는 별로

오른게 없거나 오히려 하락한 지역이 있어 큰 영향이 없을것으로 보기 때문에 그동안 현금을 착실히 준비한 사람들은

추이를 살펴보다 상급지로 갈아탈 수 있는 기회를 가늠해 보는것도 좋다고 생각한다. 이것이 가능한 이유는 상급지의

가격이 먼저 하락하는 경우가 많고 비율적으로 오른만큼 하락폭도 더 크기 때문이다.

 

3. 유동성(현금 흐름) 증가의 함정

흔히 부동산 전문가란 사람들이 하는 집값 상승의 가장 큰 원인중 하나로 풍부한 유동성과 저금리를 꼽는다.

반은 맞고 반은 틀린 얘기인데 08년 미국 서브프라임 모기지 사태로 인한 금융위기로 미국으로 부터 시작된 양적완화

정책에 의해 세계 각국들도 경제위기를 넘기기 위한 유동성 공급 정책으로 이제까지 경기를 부양하는데 힘써오고

있었다. 그럼에도 아직까지 예전 80~90년대와 같은 폭발적인 경제 고속성장세를 이루기에는 이미 많은것들이 개발되어 

산업 패러다임의 큰 변화가 세계적으로 이뤄지지 않는 한 어려운 상황하인 저상장 상태에 머물러 있는데 그나마

펀더멘탈 자체가 완전 망가진것은 아니라 버텨가고 있던것으로 본다. 우리나라의 경우도 전 정권의 부동산 규제완화에

따른 건설경기 부양책과 대출규제 완화로 유동성을 마구 퍼다 쓸수있는 환경을 만들어 줬기 때문에 실질 임금 상승률

이나 건설, 주택 경기를 제외한 경제상황은 그다지 좋지 않았음에도 주택시장은 나홀로 호황을 누려왔다.

투자던 투기던 타이밍이 있으므로 이 당시에 뭣모르고 투자했던 투기를 했던 14~18년도 사이에 요지의 아파트를

매수했던 사람들은 집값 상승의 즐거움을 누리고 있을것이다. 

그런데 지금도 풍부한 유동성과 저금리로 인해 코로나 사태가 진정된 후에는 집값이 수직상승이나 다시 가파른 상승을

한다는 것은 단기적으로는 말도 안되는 소리라고 본다. 그저 부동산 업계 관계인들의 희망사항이라고만 생각되는데

이번의 유동성 공급은 당장 코로나 사태로 인한 자금조달이 어려운 기업에는 당장의 버틸 수 있는 여력을 만들어 주며

근로소득자에게는 기업의 위기를 막아 대량 실직 사태등을 막아주고 전 세계적인 사회적 거리두기나 여행 제한등으로

인한 내수 경제 소비 유동성의 최소한의 흐름을 도와 자영업자들의 줄 파산을 완화시켜 보겠다는 취지가 우선이다. 

문제는 우리나라의 원화는 기축통화가 아니므로 이런 조치조차도 무한정으로 화폐공급을 할 수는 없는것이 잘못하면

화페가치의 엄청난 하락으로 하이퍼 인플레이션같은 초유의 사태가 벌어질 수 있기 때문이다. 만약 이런 인플레이션이

발생되서 5억 집값이 20억 30억이 되도 좋다고 박수치고 있을것인가? 특히 1주택자라면 말이다. 이런 상황이 되면

눈에 보이는 액수만 커질뿐 수익 실현했다고 보기는 어렵게 된다. 그저 그나마도 가지지 못한 자들의 우위에 서 있다는

자기위로밖에 되지 않는다.

미국은 무한정 유동성을 공급하겠다고 하는데 이는 어찌됐든 기축통화국이기 때문에 가능한 일이다. 그럼 여기서 또

부동산 전문가(?)들의 반론은 화폐가치가 떨어지면 실물자산의 가격이 오른다는 것인데 부동산 특히 아파트는 안전

자산이 아니다. 특히 실물경제 위기나 전반적인 경제 위험이 예측되는 시기의 실물자산의 가격이 오를수 있는건 결국

금이나 기축통화인데 달러는 현재 대규모 유동성 공급으로 서서히 하락세를 보이고 있어 금이나 차선책인 은이

실질적인 재산의 방어와 수익을 기대할 수 있는것이다. 물론 이것도 몰빵해서는 안되는것이 경제는 결국 긴시간이

걸리더라도 인류가 멈춰버리지 않는한 어떻게든 회복하고 성장하려하기 때문에 영원한 방어, 수익수단은 되지 않기

때문이다.

다시 돌아가서 자산의 투자의 결과는 결국 언젠가는 일부던 전부던 현금화를 해야 화폐로 거래가 되는 세상에선 진짜

재산상의 이익을 봤다고 얘기할 수 있는 것이다. 물론 부자들의 경우는 논외이다. 그들은 모두를 반드시 현금화 하지

않아도 다양한 자산 포트폴리오로 시간이 흐르다 보면 한부분의 손해가 발생해도 다른 자산이 완충역할을 해주기

때문에 일반적인 우리같은 소시민들의 깨알같은 자산운용 관점 자체가 다를 수 밖에 없다.

그럼 우리만의 내수 리그인 서울 아파트를 놓고 보면 화폐가치 하락을 방어하기 위해서 고가에도 불구하고 현재가

제일 싼가격이니 사야한다라는것은 아주 좁은 관점에서는 아예 틀린얘기는 아니지만 글로벌 경제흐름의 영향을 받는

수출국가인 한국이 이런 영향들로 집값이 하락한다면 그들의 주장인 화폐가치 하락으로 더 큰 손해를 보는것이라

생각해야 하는것이 맞지 않을까? 폭락론자도 상승론자도 각각 양극단의 시나리오를 펼치지만 나름 중도 시점으로

봤을때는 현재 시점에서 부동산 가격상승을 논하는 건 말이 되지 않는다고 본다. 차라리 충분히 가격이 하락했을때

사세요 라든지 가지고 있는걸 쉽게 팔지 말고 기다리세요라고 하는것이 현실적이라고 생각한다.

개인적으로는 적당히 대출을 사용해 감당가능한 가격대에서는 적어도 1주택은 스스로의 안정과 편의를 위해서도

가지고 있어야 하는것이 옳다고 본다. 솔직히 폭락론만 주구장창 외치는 사람들은 본인이 영원히 집을 사기 어렵다고

생각하거나 남이 가지고 있으면 배만 아파하거나 조금이라도 눈에 보이는 당장의 자산의 손해에 너무 민감해서

투자 = 투기로만 생각하는 편향적 사고가 강해 무슨말을 해도 통하지 않을것이라 그냥 본인의 소신대로 사는것이

좋겠다. 이런분들은 주식 또한 일희일비하여 손절 가능성이 훨씬 높으므로 하지 않기를 권한다. 저축으로만 꼬박꼬박

모으는것도 그저 소비만 하는것 보다 훨씬 나은 가치를 가지며 어떻게든 보다 나은 삶을 누리는데 도움이 되므로

전세가 상승이나 이사에 대한 스트레스가 없다면 그 또한 삶의 방식일 것이다.

그럼 또 한가지 그럼 정부의 유동성 공급이 아닌 곳곳에서 발생하는 국토가발 토지보상금으로 인한 유동성이 넘치는

상황이 오면 집값은 폭등할것이라고 하는데 위의 내용들과 모두 연결된다. 토지보상금으로 갑자기 들어온 큰 돈을

주체하지 못하고 앞뒤 따지지 않고 부동산을 매수하는 사람들도 있을것이고 아닌사람들도 있을것인데 왜 부동산으로만

자금이 들어갈 것이라고만 굳게 믿는지는 모르겠다. 물론 우리나라 사람들의 부동산 편애가 심한건 사실이지만 이번에

삼성전자 주식을 매수한 대중심리를 보면 알 수 있을것이다. 이 자금또한 일이 잘못되어 하락세를 맞을경우 존버를

선택했다면 묶인 자금으로 언제 회수할지 모르며 그 기간동안에 일반적인 사람들이라면 부동산 매수에 쓰일 자금이

묶일수도 있는데 불사하고 사들이고 있다. 결국은 잘못된 판단이던 맞던 기대수익률이 더 높을곳으로 예상되는 곳에

유동성이 오고 간다. 즉 아파트만 놓고 보면 이미 가격 피로도가 상당하기 때문에 기대수익률이 낮아 많은 자금의

쏠림은 기대하기 어렵다는 것이다. 하지만 언급한 부동산 편애로 인해 일부분의 자금은 부동산으로 묻지마 투자가

될 수는 있을것이나 큰 흐름에서는 대세 상승을 논할만큼의 손바뀜이 발생하지는 않을것으로 본다.

 

10년전만해도 유동성이니 양적완화니 M1, M2 통화량등의 어려운 얘기들이 대중들에게 와닿지 않는 소리들이

었는데 유튜브등의 스트리밍 미디어를 통해 이리저리 얻은 지식들이 많아지니 개인들이 영리해 진것도 있지만

반면에 정보의 함정에도 빠지기 쉬운 환경인듯 하다. 특히 개인적으로는 이전 글들에도 언급했지만 경제상황이

어려워 질수록 누가 자신만의 이익을 위해 열심히 부동산 강의, 영상제작을 하며 사람들의 심리를 교묘하게 이용하고

있는것이 너무나 잘 보이고 일부 이를 추종하는 사람들 또한 앵무새처럼 이들의 논리에 전염되어 자신이 딱 아는

그만큼의 어설픈 정보로 여기저기 심리를 자극하고 다니는데 투자를 쭉 해오신분들은 알것이다.

결국은 뭐든 펀더멘탈이 받쳐줘야 수익이나 가격이 유지되며 이 펀더멘탈의 성장이나 유지를 위한 실질적인 주체가

무엇인지 어떻게 될지를 가늠할 수 있어야 투자 성공률이 높아지기 때문에 공부해야 된다는 것을 말이다.

이 글에서는 딱 부러지게 그래요 이번년도 부동산은 떡락 아니면 떡상입니다를 쓰진 않았지만 전반적으로는 하락에

무게가 쏠려있다. 부동산의 특성상 느린 상황반영이 이뤄지므로 매일마다 언론이나 유튜버들이 떠드는 소리에 너무

민감할 필요없이 특히 무주택자라면 더 열심히 모아 좋은 기회를 잡길 바랄뿐이다. 갈아타기는 타이밍을 잡기가

운도 따라줘야 해서 어려운 편인데 그렇다고 지금 당장 강남 주택 거래가 몇건 하락한것에 민감하게 반응해서 

바로 팔아버리고 전세로 돌리는것도 좋은 선택은 아니라고 보며 그런 기회를 노리는 의도라면 지금까지 모은 

종잣돈이 어느정도 된다면 당분간이라 생각하고 평수를 낮춰 월세로 살다가 이동하는것도 방법중 하나가 될 수 

있을것이라 생각한다.