세상돌아가는꼴/경제

코로나19(우한폐렴) 장기화에 따른 자산관리

박디 2020. 3. 14. 18:18

코로나 바이러스의 세계적 확대화 첫 기점이 됐던 1월 중순, 말경부터 2월 초까지만 해도 국제보건기구(WHO)에서 까지 

전세계적 대유행 질병 (Pandemic) 상태를 공표할만큼의 상황이 벌어질지는 일부 의료업계 종사자들을 제외하고

대중적으로 그렇게 심각하게 받아들여지진 않았고 중국, 특히 우한지역의 발병, 사망자를 중심으로의 확진, 사망자의

추이에 따라 자산시장(특히 주식) 참여자들은 일시적 충격정도로 받아들였다고 본다. 이미 과거 사스, 메르스의

학습효과로 일부 메인발병 지역이 조용해 지고 완치자의 비율이 크게 증가하고 비로소 종식되면  주가나 세계경제

흐름이 요동을 쳤지만 오랜 기간이 지나지 않아 회복하는것을 경험했기 때문이다.

실제로 요즘같은 정보가 넘치는 사회에서 국내 개인투자자(이하 개인)들도 과거에 비해 나름 영리해져서 이를 기회로

보고 1~2월에 걸쳐 상당한 외국인 매도 물량을 받아냈다.

1~2월 초까지의 코스피, 코스닥 매수세

이는 팬데믹이 발표된 최근까지 이어지고 있는데 특히 삼성전자, 하이닉스 등 코스피 우량기업, 보통 여기 망하면

우리나라 경제도 망한다 생각이 들 종목들의 신용, 스탁론등을 통한 레버리지 매수세도 증가했다.

외국인, 기관의 매도 물량을 개인들이 싹쓸이 하다시피 하고 있는데 상승장의 뇌동매매와 같은 논리가 아니라 현재

한국의 수출시장을 견인할 수 있는건 반도체 산업밖에 없으며 코로나 전염으로 사업장 셧다운의 위험을 피하기 위한

산업별 가능 근로자들의 세계적 재택근무, 국가적 군집 자제 호소 움직임과 이에따른 원격회의, 업무나 국내의 경우

비대면 전자상거래 비율 증가를 통한 서버, PC 메모리 반도체의 수요증가로 인한 펀더멘탈 측의 안정성 또한 어느정도

고려해서 매수하는 것이라 생각이 든다. 물론 이 와중에도 그저 남들 하니까 하락장 뇌동매매를 하는 이들도 있을것이다.

그러나 개미들의 달콤한 미래의 기대일까? 최근 1주일간의 주가동향을 보면 전반적으로 오전장 크게 하락 후 오후 장

일부 회복세를 반복하고 있다. 바닥을 찍기에 가까워 진것일까?

물론 여기에는 전문가들의 의견이 분분하다. 특히 위기는 기회를 동반한다고 주장하는 전문가나 초장기 가치투자를

주장하는 전문가들은 떨어질수록 계속해서 분할매수 해야 한다는 의견도 있다. 언제나 가격을 예측하는것은 불가하므로

각자의 주장하는 논리가 무조건 틀렸거나 맞다고 구분짓기는 어렵고 각종 경제지표, 글로벌 국가 경제관련 정책, 학문,

심리등의 접근방식에 따라 수많은 논리가 뒤섞여 받아들이는 입장에서는 혼란스럽게만 느껴질 수 있는데 개인에게는

오히려 굉장히 간단한 상황이라고 생각한다.

 

1. 백신 개발완료, 치료효과의 입증시기까지 투자관망

국내에서도 많은 기업들이 관련 개발을 시도중이다.

결국 이 사태를 종식시킬 수 있는것은 부양정책이나 금리인하등의 경제처방은 일시적일 뿐이고 유효한 인체상치료효과

입증 가능한 백신의 개발완료 및 배포이다. 뉴스를 보면 중국, 홍콩등에서 이미 백신개발이 완료됐으며 동물실험을

통한 유효한 데이터를 취득중이라고 한다.

물론 지금까지의 행태를 봤을때 중국 관영매체나 기타 대중적인 뉴스를 개인적으로는 절대 신뢰할수는 없다고 본다.

또한 인체 임상의 유효한 데이터를 취득하여 실제 약품출시에는 상당한 기간이 소요되며 100가지 유의미한 임상결과

에도 치명적이거나 몇가지 무의미한 데이터로 임상실패로 사장되버리는 경우를 우리는 숱하게 보고있다.

이렇듯 일상적인 경우에는 제네릭(복제) 약품임에도 출시까지 몇년이 걸리거나 사장되버리는 경우가 태반인데 물론

이런 위기상황에서의 백신개발은 유효한 효능이 발견된다면 일반적인 절차보다 빠르게 진행뒬수는 있다.

그렇다고 해도 과거 우리에게 신종플루로 다가왔던 유행성 독감 치료제로 타미플루의 경우에도 단기간에 뚝딱 개발

, 출시된 약품이 아니며 그 훨씬 이전부터 연구, 개발이 진행됐던 약임에도 현재까지도 소수지만 부작용에 대한 우려가

존재한다. 이렇듯 새로운 질병에 대한 의약품 개발은 그 자체도 어려운 일이며 사후관리 또한 쉽지 않음을 알 수 있다.

그래도 결국 과거와 같이 언젠가는 백신이 개발될것으로 보지만 이 기간이 길어질수록 실물경제나 거시경제에 미치는

영향도가 점점 증가할것인데 이 기간동안의 변동성은 한치를 예측할 수 없으므로 일반 사람들은 지금 당장 하락한

가격에 매수에 동참하기 보다는 적당한 비중의 현금을 보유하는것이 바람직해보이며 혹은 어느정도 현금 보유량이

있는 사람들이면 실제 실물 금 소량과 ETF등을 보유하는것도 단기적으로는 나쁘지 않다고 본다. 장기적으로는 개인적

으로는 부정적인데 이유는 이미 지금의 금, 달러등의 가격이 높은 상태이기 때문이다.

현금보유량 증가의 목적은 현재의 문제로 특히 미국에서 기준 금리를 계속해서 인하하고 원,달러 환율이 계속해서

치솟아 원화의 가치가 하락하고 있을수는 있지만 다양한 자산 포트폴리오를 갖춘 부자들이나 전문 투자자가 아닌

일반적인 근로소득을 취하는 개인들에게는 실질적인 기회를 위해서도 안정적 가계유지를 위해서도 현금보유 비중을

높히는 것이 맞다고 생각한다. 물론 그렇다고 기회가 왔다고 생각해서 쌓아온 현금을 올인 하는건 그저 홀짝 도박을

하는 것이니 해서는 안된다. 즉 일확천금을 노리지 말고 항상 자산관리, 투자에 있어 비율을 조절 하자는 것이다.

그러면 인버스 ETF 등과 병행하면서 투자하면 되는것이 아니냐라고 반박이 있을수 있는데 일부 맞는말이지만 계속해서

단기로 치고빠지는 전략을 구사하기는 일반적인 근로소득자에게 실질적으로 어렵다고 보고 어쩌다 이 사태가 종식

시점에 다가왔을때 제대로 빠져나가지 못했을 경우 상당한 손실을 볼 가능성이 있으므로 개인적으로는 굳이 한다면

소액으로만 해야한다고 본다. 물론 이는 개인 투자성향에 따라 다를것이다. 요약하자면 개인들은 이 사태가 어느정도

해결점을 찾아가고 있다는 신호탄이 보이기 전까지는 매수보다는 관망 혹은 사더라도 아주 소액만 떨어질때마다

조금씩 분할매수 하며 기다리다 종식시점의 긍정적인 흐름이 이어질때 참여해도 늦지 않다는 것이다. 갑자기 몇주 혹은

몇달동안 하락한 주가가 종식과 함께 이전 하락을 한번에 상쇄할 것을 크게 기대하지 말라는 소리다.

무릎에서 사고 어깨에서 팔라는 격언을 잊지 않아야 하는데 대부분은 발바닥 끝까지 보고 매수 타이밍만 재다가

뒤늦게 비싸게 매수하게 되고 후회하거나 장을 떠난다. 이는 평상시 마음가짐의 훈련이 안되있는 상태여서 그렇다고

생각한다. 나 또한 보유중인 주식이 -20 ~ -30%에 가까운 손실중이지만 딱히 고민하진 않는다. 애초에 모두 잃어도

타격이 없을정도의 감당가능할 그릇만큼만 투자했고 다른 자산에도 충분한 비중이 있기 때문이다.

현재 이미 다량의 주식을 보유하고 있고 100% 현금매수 보유분이라면 안타깝지만 물렸다는걸 인지하고 계속해서

물타기로 비중을 늘리지 말고 일상생활에 전념하고 기다리는 것이 올바른 방법이라 본다. 단 신용, 스탁론등을 활용한

개인들은 최근 정부에서 금융비상대책으로 한시적 공매도 금지, 반대매매 6개월 유예등을 선포했으나 치명적 타격이

올만한 금액의 투자가 아니었다면 차라리 기술적 반등세가 온다면 청산하고 회복시기쯤 다시 현금만으로 투자하는것이

오히려 추후에는 수익률이 높지 않을까 싶다. 물론 이런 투자자 대부분은 투기에 가까운 성향을 보이기 때문에

이 부분은 개인의 선택에 달린 것이라 본다.

 

2. 부동산(주택) 가격변동의 관성을 염두하고 가용 현금비중을 늘리자

최근 코로나 사태가 발생하기 전까지 정부의 각종규제에도 거의 꺾이지 않은 매수세를 보이는 특히 서울, 수도권

부동산의 경우 굉장히 많은 변수들이 혼재해 있어 단언하기는 어렵다. 특히 정부 관점이나 일부 언론에서는 하락세가

심화되고 있다고 하나 실제로 서울 전역에 대한 실거래가를 훑어보면 아주 상세하게 보지 않아도 주춤한 매수세에도

꾸준히 거래가 이뤄지고 있고 하락했다 한들 이제까지의 상승한 가격대비 푼돈 정도 하락한 정도이다.

그런데 큰 관점에서 봤을때는 개인적으론 하락에 대한 대응을 생각중이다. 이유는 이미 소득대비 주택가격 비율

즉 PIR(Price Income Ratio)이 단기 몇년간 상승세로 볼때 이미 과도하며 매수세를 받쳐줘야할 젊은 세대들의 소득은

10년 전이나 지금이나 극히 일부를 제외하고 큰 변화가 없다. 가계부채 또한 대출규제로 증가세를 막고는 있으나

이제는 생계를 위한 대출마저도 증가세를 보이고 있어 개인들의 가처분소득이 점점 줄고있고 뉴스를 있는 그대로

보진 않지만 뒤늦은 실수요자들의 매수 심리가 아직까지도 일부는 긴가민가 하지만 대세적으로는 꺾이지 않았고

소유자 또한 마찬가지 심리를 보인다는 것이다. 우리나라 부동산의 경우 전세를 낀 레버리지 투자 흔히 말하는

갭투자가 가능한 특성을 가지고 있고 자산의 80% 이상이 부동산에 쏠려있는 경우가 대부분이라 주식등과 같이

글로벌 경제체인의 영향에서 한시적으로 약간 빗겨나가는 현상이 보이는데 주택 = 실거주외 투자대상에 포함이라는

인식과 상황이 존재한다면 결국 투자상품은 수요자 거래량이 중요하며 이 수요층이 누구냐가 중요하다는 것이다.

흔히 부동산 전문가라는 사람들 (이중에는 사실 경제학적 부동산 전문가라기 보다는 과거 투자로 수익을 맛본 사람들이

전문가 처럼 인식되는 경우가 더 많다)이 뉴스나 기타 매체들에 자주 나와 이제까지 하는 얘기중 상승을 점치는

사람들의 경우 한결같이 얘기하는것이 세계적 금리인하, 경기부양을 위한 넘치는 유동성 공급으로 시장에 돈이

넘쳐나 현금가치 하락으로 실물자산이며 적어도 국내에서 대다수에게 안전자산으로 평가되는 부동산 특히 아파트를

매입해야 한다고 하며 재건축, 재개발 규제로 인해 특히 언제나 대기수요층이 풍부한 서울의 아파트 공급부족등을

논하는데 물론 일부분 국내 사정을 봤을때 상황과 맞는 논리가 존재하나 어쨋든 이 부동산 전문가라는 사람들도

결국에는 과거에 자산의 가치가 하락 하고 시장에 사면 망한다는 분위기가 팽배했을때 공격적인 투자와 상승시기에

매도로 현금화를 시켰든 보유를 하고있든 현재 시점으로 수익을 누리고 있고 이 현재 데이터와 그들이 성공했던 투자

노하우를 통해 대중들이 추종하여 인기를 얻고 있는것인데 요즘은 교묘하게도 조정은 있을 수 있으나 급진적 하락은

없다고 단언하는 경우가 많다. 교묘하다는 것의 의미는 겉으로는 여러가지 이유를 앞세워 지역에 따라 오를수도

떨어질 수도 있다고 하지만 전반적인 내용을 들어보면 전반적, 미래적으로는 상승을 대중에게 설파하며 본인의

기득 또한 대중의 기대심리를 자극하여 보전하려 한다는 것이다.

누구나 이미 현재가치로 많은 사람들이 원하는것을 소유하고 있을때의 심리는 당연히 가치가 하락하지 않기를

바랄 수 밖에 없으므로 결국 편향적 분석이 나올 수 밖에 없다. 이는 반대로 현재 무소유인 수요자들에게는 반대의

편향적 분석으로 조만간의 폭락을 예견하고 그것만을 기다리거나 폭락론계 인사들의 의견을 추종하게 된다.

그러나 가격예측은 어떤 투자에도 쓸모없는 짓이다. 물론 단기예측이 적중할 수도 있으나 부동산 특성상 주식처럼

바로바로 사고팔고 반복하기는 어렵고 매매주체들의 심리, 경제적 상황에 전체적인 경제상황이 반영되기 까지 오랜

시간이 소요되기 때문에 이런 단기적 전망에 휩쓸려선 안된다. 물론 다주택자의 경우 조금은 예외일 수 있어 

상승기의 맛을 본 다주택자들 중 투기성향이 강한 투자자들은 양도세 중과 대비 수익금이 몇천만원이라도 생겨도

전국을 유람하며 단타를 반복한다. 어찌됐든 본인이 꼭 쥐고갈 본진(거주 중 주택)이 존재하기 때문에 가능한 일이며

실제로 지금의 각종 규제 전까지는 메뚜기 떼처럼 훑고 지나가며 상당한 수익을 챙기기도 했을것이다. 진골 투자자들은

이런 사람들이며 대부분은 주식시장에서 말하는 흔히 조막손 동호회 세력들 처럼 무차별 공격투자로 자기자본이 거의

없이 어쨋든 주택가격은 우상향 한다며 뛰어드는 사람들일것이고 리스크 대비가 충분하지 않아 결국 제때 빠져나가지

못한 사람들은 대내외 변수에 취약할 수 밖에 없다. 최악의 경우는 결국 엄청난 손해를 보고 매도하거나 파산하게 된다.

하지만 모두가 그럴까? 언급한 진골 투자자(이미 갖추고 있는) 들과 적당한 가격에 매수하여 맘편히 살고 있는 실수요자

들은 마음 졸이지 않고 살아남게 된다.

요즘 정부정책등 여러가지 요인이 섞여 최근에 수-용-성 (수원, 용인, 성남) 의 가격이 마-용-성(마포, 용산, 성동) 에 이어

급등하고 있고 있다며 많은 언론과 부동산 관련 자칭 전문가들이 실수요자들을 자극하는데 무주택자나 갈아타기 수요자

들 중 이런 흑막에 대한 본질을 모르고 그저 특정 부동산 전문가 말만 믿거나 상승 중 호가에 눈이 뒤집혀 불안감에 덜컥

매수하면 크게 후회할 수 있다. 해당지역의 대중적 심리 가치가 기존 주요 입지가치, 적절한 인프라나 일자리 등의

편의, 경제성을 받아들이는 대중심리가 오랜시간동안 반영된 예를 들면 주택시장의 삼성전자와 같은 강남 아파트와

같은곳도 큰 폭의 하락을 겪을 수 있고 그 외 지역또한 시간의 경과에 따라 이 흐름이 반영 되는데 특히 전세가

대비 매매가의 갭차이가 적은 투자, 투기 자본의 먹잇감이 될만한 곳은 더 심한 하락폭을 보일 수 있다.

이는 실수요자들의 공포 매물보다는 수익에 손실이 예상되는 투자자들의 손절 혹은 그 이전 선도 투자자들의 물건

던지기가 혼재 되기 때문이다 앞서 말했듯 준비된 다주택자의 경우 이 경우에도 투자에 대한 손실 뿐이지 신상에는

치명적인 타격은 거의 없을 것이며 최종 최대 피해자는 자의던 타의던 높은 호가에 매수한 실수요자가 된다.

물론 단기적으로 (1년이 될수도 있다) 집값이 상승할 가능성도 있으나 말그대로 단기로 그칠 가능성이 훨씬 높다.

그래서 투자든 실수요자든 매수가 대비 상승폭은 비교적 높고 하락시에는 심리 하방지지 가격대를 확보할 수 있는

확률이 높을시기, 가격을 기다렸다가 사는것이 현명한 선택이라는 것이다. 자칭 전문가들이 나서 내집마련은 가격을

따지지 말고 현재가 가장 쌀때라고 하는데 그들의 과거를 살펴보면 거의 전부가 하락기를 공략했다는 것을 알수있다.

즉 당장에 보이는 상승해가는 실거래가나 호가의 공포에 넘어가 높은 가격에 주택을 매수하는것은 기대 수익률이

현저히 낮아지며 재수없으면 하락기를 오랜기간 건뎌야 하는 상황이 될 수 있다. 물론 현재로서는 물건의 선점이

최대 과제로 느껴질것이라 남들 가진걸 나도 소유했다는것에 안도감을 느낄 수 있으나 항상 하락할때는 기다렸다

지금 살껄이나 반대로 상승기에도 전에 그때 살껄이라는 후회를 하게 된다. 현재의 실수요자들이 흔히 말하는

영끌해서 집을 매수하는것은 서울, 수도권 부동산은 단기적 조정은 있을 수 있으나 내가 산 가격보다는 언젠가

분명 오른다는 확신을 가지고 매수하는 것으로 보인다. 그러나 조바심을 버리고 생각해 보자. 

개인적으로는 코로나 사태 장기화는 촉매제일뿐 주택가격 하락에 결정적인 영향을 당장에 미칠만한 재료는

아니라 생각한다. 다만 이미 우리나라의 경제 펀더멘탈이 미중무역분쟁등의 강대국들의 잇따른 경제패권 다툼과

제조업, 수출 체제에서 벗어날 수 있는 조짐이 보이질 않는 상태에서 코로나 사태가 장기화 될 경우 기업의 매출과

종단에는 결국 근로소득자의 구조조정에 의한 해고나 무급휴가, 대기발령등의 현상, 자영업자들의 매출감소등으로

인한 가계 부실대출 위험성 증가로 인해 이미 영끌해서 주택 매수를 한 경우 갖은 위험성에 노출되있는 상태라고 본다.

즉 리스크가 위기가 될 확률은 줄여나가는 투자가 옳다는 말을 하고 싶은 것이다.

실제로 코로나 사태 이전에도 근로소득자 입장에서 비교적 높은 수입을 기대할 수 있는 대기업의 경우도 지속적인

사업장 및 인력 구조조정을 하고있는 중인데 최근의 에스오일, 두산중공업등의 희망퇴직, 구조조정, 무급휴가 권유등의

조치를 보면 코로나 사태 영향에 의한 대기업의 구조조정 또한 현실화 되고 있다. 그나마 이런 대기업의 경우 퇴직금

지급이나 짧게는 개월 단위 길게는 몇년 간의 급여를 일시지급하기 때문에 아주 당장에는 한숨 돌릴만 하겠지만

대부분은 그렇지 못한것을 모두가 잘 알고 있다.

또한 개인적으로는 예전 초기 탄생시점부터 최근까지 꾸준히 여러 플랫폼의 P2P업체에 분산투자 했는데 경험적 추이를

복기 해보면 개인소액 신용 대출 - 소상공인 창업자 신용 대출 - 부동산 건축자금 담보대출 - 개인 부동산 매입 담보대출

순으로 사회경제적 흐름에 따라 체감이 될만큼의 대출 종류의 비중이 변화해 왔다. 이 중 개인 부동산 매입 담보대출은

최근 굉장한 비중을 차지하는데 정부의 각종 공격적 대출규제 (투기과열, 조정대상 지역의 1,2 금융권 LTV, DTI규제등)로

현금 비중이 부족한 매수자들의 영끌 매수의 통로로 보인다. 정부에서도 뒷북치기로 예의주시한다고 하지만 항상 

터지고 나서 수습 흉내만 내는 이번 정부의 정책을 신뢰하긴 어려워 보인다. 현재도 꾸준하게 높은 대출금리에도 불구

하고 투자상품 목록에 떠있는 주택구입 목적 개인담보대출은 매일마다 늘어나고 있는것이 눈에 보인다. 이들 차주의

기 대출 내역등을 보면 보통 8% 이상의 높은 이자임에도 이렇게까지 무리하면 너무 위험하지 않나 싶을정도로 특히

사업자의 경우 기존 담보, 신용대출이 이미 상당한 액수로 존재하며 일반적인 수요자로 보이는 차주들 또한 기 대출

금액비중이 높은 편이다. 문제는 경제상황이 어느정도 조용하고 특히 활황기 때는 이처럼 공격적인 레버리지를

활용하는것도 크게 나쁘다고만 할 순 없는데 이럴 시기에는 인플레이션과 기업의 안정화로 인한 경제주체의

종단인 개인의 소득, 고용지속여부 또한 비교적 안정되므로 설사 가계, 기업부채의 증가세가 높더라도 갚을수 있는

확률적 요건이 충분하다면 사실 증가세 자체만 가지고 심각하다고 평가하는것은 잘못된 시각 이라고 본다.

그러나 이미 잘 알고 있듯 현재 우리나라 경제상황은 코로나가 아니라도 최근까지 만만하지 않은 상황이었다.

그저 개개인의 생활까지 깊숙히 영향을 미칠만큼 당장의 체감효과가 부족할뿐이며 어디서 터져도 이상하지 않을정도

라고 보인다. 개인적으로는 이런 이유들로 개인 부동산 매수나 신용대출에는 절대 투자하지 않는다. 어짜피 기간도 길고

투자대비 리스크도 상당히 높은편이기 때문이다. 첨언하자면 P2P 투자는 상품별로 주식보다 훨씬 위험한 투자라고 본다.

채무자 파산, 부도시 수많은 채권자들의 선순위별로 청산금액을 나눠서 배상받을 수 밖에 없고 연체율등의 증가로

플랫폼 자체의 자금관리 문제로도 원금을 일부 혹은 모두 잃을수도 있기 때문인데 개인이나 플랫폼의 신용을 얼마나

신뢰할 수 있는가의 문제점이 가장 크다고 본다.

개인적으로는 현재 모든 P2P 자금을 회수했고 현재는 온라인 쇼핑몰 선정산 단기 채권정도 (1개월 ~ 2개월 미만)만

소액 투자중이지만 코로나 사태가 3~5개월 이상의 장기화로 진행된다면 더 이상 하지 않을 생각이다.

부동산과 주식은 당장의 연관이 있을수도 있고 없을수도 있으나 큰 맥락에서는 궤를 같이 한다고 보는데 위의 여러 이유

들로 봤을때 현재 외국인들의 국내주식 대량매도는 코로나에 인한 패닉셀만이 아닌 코로나 장기화로 인한 우리나라

경제 펀더멘털의 약화로 인한 기업매출, 경제성장률 하락으로 인해 기업 수익률이 낮아질것으로 예측하고 매도를 하는

것로 보는것이 더 현실적인 판단이라고 본다. 물론 외국인 자본을 컨트롤 하는 그들이 모두 영리한 투자자라고 보기는

어렵고 단순 패닉셀일수도 있으나 전자의 확률이 더 높다고 본다.

그에 따라 부동산 또한 이 경제 순환흐름에 따라 하락할 확률이 더 높다고 판단되기 때문에 현재 계속해서 무리해서

매수하는것은 금물이라고 본다. 그럼에도 여러가지 개인적인 상황 하에서 매매를 반드시 해야겠다면 사업자든 개인이든

본인이 속한 업종의 상황과 특히 개인이라면 회사의 재무상황에 관심을 가지고 본인이 무리해서 받은 대출을 최악의

상황에서 어느정도 유지가 가능한지를 반드시 시뮬레이션 후 일이 잘못됐을경우 비슷한 입지내에서 면적을 줄여서

다른 주택으로 이동이 가능하여 추후 회복의 가능성을 가질 수 있거나 감당자체는 가능할 정도의 대출만 활용하길

바란다.

또한 위의 이유들로 오히려 주택 투자나 실수요 매수, 갈아타기를 마음먹었다면 현금보유 비중을 오히려 늘려야 할

것이다. 특히 갈아타기의 경우 굉장히 고민이 많이 될텐데 가격이 상승하던 하락하던 비슷한 지역에서 갈아타기 하는

경우 결국 가능대출, 현금보유량으로 갈아타기 가부가 결정되기 때문이다. 이 경우 나라면 만약 하락세가 온다면 

추이를 지켜본 후 본인의 이전 집값에 연연하지 말고 내가 있는 지역보다 대중적 인식상의 더 나은 입지 중 하락폭이

큰 지역으로 열심히 모아온 현금 + 적당한 대출을 통해 갈아타기를 하는것이 맞다고 본다. 여기에는 장기적 시점에서

주택뿐아니라 모든 투자상품의 가치는 우상향 혹은 인플레이션을 반영할 수 밖에 없다라는 전제가 있긴 하지만

더 나은입지의 지역이 추후 경기 안정화가 되며 상승기를 다시 맞이할 경우 이전 지역보다 상승폭은 더 클 확률이 

높으므로 오히려 현금보유분이 지렛대가 되어 대출 원리금을 줄일 수 있으며 더 나은입지의 주택을 추후 처분했을때

디레버리징(부채축소) 의 효과를 볼 수 있다고 할 수 있다. 전제에 벗어나는 경우라도 과도한 원리금 상환에 허덕이지

않으면 집값상승에 대한 미련을 버리고 그에 대한 손실또한 상대적으로 적기 때문에 차분히 부채를 청산할 수 있는

마음가짐을 가질 수 있을 것이다.

물론 1주택자는 거의 필연적으로 소득절벽 시점 까지는 부채 + 현금을 통한 갈아타기밖에 할 수 없으므로 당장에 

손에 쥐어지는 유동성 (현금)이 증가하긴 어려우나 먼 미래에 정 안되면 주택연금을 통한 노후대책도 부동산 자산가치에

비해 월별 유동성이 증가할 수 있으므로 비교적 안정적인 노후를 대비할 수 있다. 주택금융공사등의 기관에서도 손해

보는 짓은 안한다. 은행이나 기관에서 주택연금을 장려하는건 그만큼 우리나라 주택시장의 투자성이 아예 끝나버려서

추후 연금수령자 사망후 회수해도 이익이 기대되지 않는다면 그들도 이런 역모기지 상품을 설계할 이유가 없는 것이다.

현재 영끌해서 매수하는 실수요, 투자자들도 비슷한 논리로 해당지역에 대한 확신을 가지고 매수하는것이겠지만

문제는 결국 과도한 대출 원리금이며 상환기간동안의 금액을 생각해보면 위험요소가 적더라도 너무나 미래에 대한

기대예측이 선반영 된것으로 볼 수 있어 위험하다는 것이다. 반면 무주택자의 경우 고민할 필요가 없다.

하던대로 열심히 현금을 모으고 내가 하고있는 일에 충실하면 반드시 시장에 파산자가 속출하며 너도나도 못팔아서

안달하거나 지금 집사면 바보라는 인식이 팽배해지는 시기가 시간은 오래 걸리고 언제가 될 지 모르지만 반드시 온다.

이를 잘못 이해해서 주식흐름과 동기화 시켜 조금 하락했다고 해서 달려들면 안되고 어찌됐든 내가 마음 편히 살집은

마련하는게 틀린것이 없기 때문이다. 다른걸 떠나서 심리적 안정이 있어야 추후 여러 자산에 대한 투자도 안정적으로

할 수 있기 때문이다. 반면 1주택자의 경우 집값 하락을 점찍고 무조건 집을 팔고 전세로 버티며 손실을 피하겠다는

발상은 위험한 선택이다. 타이밍 예측이 잘못될 경우 본인이 원래 살던 지역에서 아예 튕겨 나가버릴 수 있다. 부동산의

가격은 몇천만원 억대의 돈의 상승, 하락세가 보인다고 해서 눈에 보이는 현금수치로만 생각해서 경거망동 해서는

안되고 철저히 대중의 마음속에서 바라는 입지에만 집중하여 하락에서 상승기로 회복되는 국면이며 정상적인 거래량이

보이는 시점에 갈아타기 하는것이 옳다고 본다. 이 점에서는 고가의 아파트라면 당연히 크게 고민되겠으나 나름

중저가의 아파트라면 너무 크게 고민할 필요는 없을 듯 하다.

무주택자들은 조금이라도 눈에 보이는 자산 수치가 떨어지는것을 못 견뎌하는 경우가 많은데 이 효과로 결국 하락시기

에는 더 떨어질까봐 집을 못사고 상승하는 가격수치에는 조바심을 견디지 못해 지금과 같은 실수요 영끌 매수 현상이

발생하는 것이다. 따라서 정보가 넘치는 요즘 너무 경제 유튜브나 뉴스를 보고 혼자 심각해하지 말아야 한다.

결국 행동과 결정의 주체는 자신이고 그 누구도 나를 책임져 주지 않기 때문이다. 결과적으로 오히려 코로나 장기화로

인한 경기침체가 만약 심각하게 발생한다면 현금을 많이 확보한 사람들일수록 부동산 투자자라면 미래 기대수익률 강화

실수요자라면 더 나은 환경의 입지를 선택할 수 있는 기회가 올것으로 생각한다.

 

3. 몸담고 있는 업에 집중하자 (긍정적 생각을 가지자)

근로소득자를 기준으로 이런 전염병으로 인한 혹은 글로벌 국가 경기 위축에 따른 경제위기등의 불안한 뉴스등을

통해 불안한 심리가 팽배 해지면 설레발 치는 개인들은 이 분위기에 휩쓸려 어짜피 기업들이 위기에 빠져 퇴출될지도

모르는데 일 열심히 해봐야 소용없다는 등 위기를 기회삼아 공격적인 투자를 한다는 등의 혼란속에 몸과 정신을

던지는 경우를 많이 보이는듯 하다. 근데 투자의 측면에서도 그렇고 너무 앞선 미래를 예측 해봐야 보통 본인에게

득보다는 실이 많다. 대부분의 보통사람들은 자신이 몸담은 업종과 세 분류적인 업무에 대해 오랜기간동안 특화된

경우 갑작스러운 변화를 시도하기도 어렵고 특히 지켜야 할 가정이 있는 경우에는 말할 필요도 없을 듯 하다.

개인적으로는 근로소득의 가치를 폄하하고 투자의 가치만을 추종하는 사람들을 경멸하는데 세상에 다양한 업종,

성향을 가진 근로, 사업, 투자 소득을 얻는 사람들이 존재하고 근로소득자 또한 본인이 원하든 원치않아도 선택했든

그대로의 보람과 가치가 있는것이며 거기에 더해 투자마인드 까지 겸비하는 개인이 많아질수록 경제, 투자 건전성이

좋아지고 넓게 봤을때 비교적 건전한 시장경제의 흐름을 만들어 갈 수 있는 국가적 분위기가 만들어진다고 생각하기

때문이다. 판타지스럽거나 도덕적 이상 같은 관점 일수도 있으나 개인적으로는 그렇게 생각한다.

물론 근로소득자는 본인의 의지와 상관없이 사업주의 이익을 위해 본인의 시간, 노동력에 대비한 상대적으로 작은

댓가를 얻어가는것이라 불합리함을 느낄수 있지만 본인의 노력과 의지를 사용해서 내 가정과 개인의 앞가림을

할수 있다는 것에도 큰 의미가 있다고 생각한다. (게임에서 치트키로 엔딩보면 재미가 반감되는것과 같다고 본다.)

누구나 창업을 꿈꾸고 처음 운영할때는 그럴싸한 계획을 가지고 있다

그것이 무조건 싫다면 당연히 준비기간을 거쳐 사업이나 투자자로 변신해야 되는것이고 결과에 따른 리스크나 수익

모두 본인과 가족 구성원이 한배를 타고 감수해야 할 사항이라는 것을 인정해야 한다. 개인적으로는 사업 경험이 있어

이런말을 해보는 건데 짜여진 회사 시스템에서 길들여진 급여소득자들이 대부분 저정도면 내가 하면 잘할 수 있어라고

생각하는 경우가 많은데 인생은 실전이다. 경험해보지도 못한일에 대해 낙관적인 시각을 버리자. 물론 나는 사업을

한참전에 접었기 때문에 패배자의 비겁한 변명일 수 있으나 그때의 경험은 현재의 돈과 경제를 바라보는 시각에

엄청나게 중요한 역할을 해줬다고 생각하며 현재는 근로소득자로 회사일이라는게 짜증나지 않을 수 없지만 가능한

범위내에선 최선을 다하는 편이고 요령은 부릴지 몰라도 꼼수는 부리지 않는다. 

아니 스님 무슨 말씀인거죠?!

그러니 불만이 있더라도 기업경기 위축의 분위기가 예측될수록 본인의 업무에 집중하고 현금소득을 가능한 꾸준히

비축하여 위기나 기회에 대비하는것이 현명한 선택이라고 본다.

글로벌 국가 금리인하, 양적완화 정책으로 시장에 풀린 유동성이 너무 많아 현금의 가치가 갈수록 떨어진다고는

하지만 그렇다고 해서 대출에만 의지해서 자산을 유지하거나 가계를 보전할수도 없는것이다. 국가던 개인이던

부채로 키운 자산팽창은 언젠가 정리기간이 도래하며 현재 자유경제 시장의 흐름 자체가 신용,부채,돈이 순환되는

구조이기 때문에 코로나 때문이든 실질적인 글로벌 경제위기이든 작던 크던 언제든 발발할 수 있는 문제이다.

그러니 전쟁이라도 발생해서 실제 금붙이를 가지고 물물교환을 해야하는 상황이 아니라면 어찌됐든 현금을 일정량

보유해야 하며 경기위축에 따른 기업 고용의 불안감이 가중된다면 더 그렇다는 것이다.

즉 대중의 심리에 편승하지 말고 평상심을 유지하며 본인의 업에 집중하며 천천히 나아가다 보면 경제 위기도 주변

상황도 어느샌가 아무일도 없었다는 듯 잠잠해 지는 시기가 언젠가 찾아오게 되고 이 시기에 꾸준함을 유지한 사람

들에게는 뜻하지 않던 기회가 찾아올수도 있다. 물론 단언할수는 없지만 엉뚱한 방향이 아닌 정상적인 방향으로 

자기 주관이 뚜렷하고 소신있는 사람들은 보통 미리 여러가지 대비책을 가지고 있는 경우가 많아 위기가 닥쳐도

의외로 치명적인 타격없이 지나가는 경우가 많다. 우리나라에 치명적인 경제위기와 현재의 고용시장 판도까지

변화시켜버린 98년 IMF 경제 위기당시에도 전반적으로 타격을 입은 가계가 많았던 것은 사실이나 부자가 아닌

보통 사람들임에도 다소 무난하게 지나갔던 가계들도 상당 수 였다는것을 염두하고 대중의 불안심리에 휩쓸리지 말고

평상심을 유지하도록 하자

 

글의 제목은 코로나 19 장기화에 따른 자산관리지만 가져야할 본인의 결정에 대한 대중의 심리와 너무 넓은 범위에서의

위기에 대한 자신상황 즉각 동기화, 설레발은 평상시에도 피해야 할 마음가짐이라고 생각한다. 글의 취지로 요약하면

주식, 부동산등 현재시점에서 무리한 투자나 겨우 몇주 하락세를 보고 위기 = 대중공포 = 기회라고 생각하여 대박을

꿈꾸며 투자에 임하지 말자는 것이다. 단 본인이 이미 자산 포트폴리오가 다양하게 분배될만큼의 자산을 축적하고

있는 경우라면 일부분 리스크를 감안하고 포트폴리오 간의 비율 조정은 괜찮은 선택이라 생각한다 예를들어

현금대신 금 매입량을 일부 확대하거나 단기적 달러상승을 노리고 매입을 할수도 있을것이고 인버스 상품등을 통해

단기적 배팅 후 이후에는 레버리지 상품을 통해 수익을 극대화 할수도 있을것이다. 물론 세상일이 예상대로 흘러가지

않기 때문에 리스크는 감내해야겠지만 말이다. 안팎으로 어려운 상황이지만 각자 건강관리도 조심하고 안전한

자산관리로 이 위기를 극복했으면 하는 마음이다.